Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговое руководство для тех, кто приобретает вторичку

Опросив риелторов, юристов и арбитражных управляющих, мы выделили 7 шагов, обязательных к прохождению перед покупкой квартиры.

Наш эксперт

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Будем реалистами: рынок недвижимости – один из самых прибыльных для продавцов и затратных для покупателей. Отсюда – огромное количество случаев мошенничества.  

Юридическая практика показывает, каждые 3 из 100 сделок купли-продажи будут оспариваться в суде.

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Для наглядности представьте среднестатистический 9-этажный дом (4 подъезда, по 27 квартир в каждом подъезде). Покупка 3-х квартир в этом доме будет сопровождаться судебными разбирательствами. Масштабы рисков не просто заставляют задуматься, а ставят проверку квартиры перед покупкой в разряд необходимости № 1. Особенно для тех, кто приобретает квартиру не через агентство недвижимости, а самостоятельно. В этой ситуации рекомендуем не терять головы и следовать нашим инструкциям.

как проверить квартиру перед покупкой

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) ранее была известна как выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Встретив одну из этих формулировок, вы можете быть уверенны, что движетесь в правильном направлении. Заказывать выписку из ЕГРН следует заранее, до того, как вы внесете аванс или заключите сделку, уверен Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro:

«В первый раз посмотрели квартиру, поняли, что хотите ее покупать. Назначьте повторную встречу с собственниками квартиры и к этому моменту можно заказать выписку из ЕГРН. В ней можно подчеркнуть полную информацию по объекту, который вы планируете приобрести. Это основной документ, который подтверждает собственность конкретного продавца и соответственно, исходя из этого документа можно понять, стоит ли покупать такую квартиру». 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Посмотреть пример выписки ЕГРН

Кроме того, выписка из ЕГРН дает ответ на самый главный вопрос – свободна ли квартира к продаже или имеет ограничения: объект недвижимости может быть арестован судебными приставами или еще находится в ипотеке. Также стоит присмотреться к большому количеству регистрационных действий с объектом недвижимости. Это может быть признаком того, что квартира находится в залоге, что, в свою очередь, в дальнейшем повлечет возможность оспаривания вашей сделки.

как проверить квартиру перед покупкой

Шаг 2. Проверьте наличие документа, подтверждающего право собственности

Родившись, человек получает свидетельство о рождении, потом – паспорт, загранпаспорт и еще целый перечень документов, которые удостоверяют его личность, но при этом они не заменяют друг друга. Точно также и с квартирой. Одним из важнейших документов, отражающих ее «историю», является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Помимо общей информации (ФИО нынешнего владельца, его паспортных данных) свидетельство содержит такие актуальные разделы, как основание на регистрацию права собственности, количество собственников и наличие/отсутствие обременений. 

Моменты, требующие особой бдительности:

  • основание права собственности – мена, дарение, получение квартиры в наследство;
  • приобретение квартиры во время брака (наличие брака или сведение о расторжении брака);
  • долевая собственность. 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Важно! Чтобы провести полную проверку, не забудьте взглянуть на документ основание. Он расскажет, каким образом человек получил квартиру.

«Это может быть договор купли-продажи, когда квартира просто покупалась у другого собственника. Может быть договор долевого участия, когда квартира покупалась в долевку, то есть на этапе строительства у застройщика какого-либо. А также свидетельство о наследовании, если квартира досталась продавцу по наследству», - рассказывает Виталий Зыза. 

Сомнения в любом из этих пунктов могут потребовать более углубленной проверки и активных действий со стороны продавца, которому придется:

  • подтвердить отсутствие других возможных претендентов на наследство;
  • предоставить письменный отказ от права собственности второго супруга;
  • привлечь к сделке всех долевых собственников жилья.

Документом, подтверждающим право собственности, также может быть выписка из ЕГРН, если продавец приобрел квартиру после 2016 года. Но это не значит, что нужно пренебрегать шагом №1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте ее с той, что вам показывает покупатель, поскольку данные в Росреестре могут поменяться. 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Шаг 3. Проверьте прописку и паспортные данные

Подтверждение личности – это то, что лежит на поверхности при проверке паспорта. Данные, указанные в нем, должны совпадать с теми, которые вы получили в выписке из ЕГРН. Это говорит о том, что вы имеете дело действительно с тем человеком, собственником квартиры, у которого собираетесь ее приобрести.

Воспользуйтесь советом юристов и попросите предоставить не только оригинал паспорта, но и других документов – к примеру, водительского удостоверения, полиса или страхового свидетельства. Так вы снизите риски мошенничества: подделать целый пакет документов, удостоверяющих личность, сложнее, чем один паспорт.

Также уделите внимание тому, числится паспорт или нет в базе недействительных паспортов МВД. Если вы увидите, что да, паспорт значится недействительным, сразу не пугайтесь. Дело может быть не столько в злом умысле, но и бытовой забывчивости. К примеру, срок паспорта просто истек. Однако при просроченном паспорте вы не сможете подать документы на регистрацию квартиры и оформить передачу прав собственности у нотариуса.

как проверить квартиру во вторичке

Шаг 4. Запросите выписку из домовой книги или паспортного стола 

Ко времени совершения сделки в квартире не должно остаться прописанных.  Готовность к купле-продаже подтверждается выпиской из домовой книги (включает сведения о прописанных) и справкой по форме № 40, которая отражает сведения о регистрации граждан по месту жительства, а также архивную информацию – в частности, о том, кто был прописан и выписан из квартиры ранее.

Здесь особое внимание нужно уделить тем, кто были выписан. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка. К примеру, сейчас, чтобы снять лицо, находящееся в местах лишения свободы, с регистрационного учета, нужно проставление суда. Раньше этого не требовалось. Как следствие – мы можем столкнуться с тем, что отбыв срок, человек заявит свои права на квартиру, и сделка купли-продажи будет пересмотрена.

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Но есть и хорошая новость. Справка по форме № 40 содержит формулировку «на такую-то дату зарегистрированных в квартире нет» и действительна в течение 5 дней. Это означает, что человек, продающий квартиру, соблюдает требования честной сделки, самостоятельно урегулировав вопросы по правам на квартиру с супругом/-ой и несовершеннолетними детьми. 

Шаг 5. Проверьте наличие/отсутствие долгов, кредитов 

Один из самых высоких факторов риска при покупке квартиры – банкротство физических лиц (вы приобретаете квартиру у банкрота).

С момента вступления в 2015 году закона о банкротстве физических лиц (ФЗ-127) наработана практика, которая указывает на большую вероятность того, что сделка купли-продажи, совершенная банкротом ранее, будет оспорена. Причем вся неприятность состоит в том, что оспорить можно сделку, которая была заключена 3 года назад!

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Как подстраховать себя в этой ситуации?

  • Во-первых, обратить внимание на слишком низкую цену квартиры. В ситуации банкротства именно это станет основанием для расторжения сделки. Для этого необходимо заказать оценку стоимости квартиры. Заказывать ее лучше всего в том банке, где собираетесь брать ипотечный кредит (кстати, перед тем, как в принципе замахиваться на ипотеку, трезво оцените свои шансы на ее получение, а для этого проверьте свой кредитный рейтинг). Наличие справки с оценкой стоимости при необходимости докажет, что вы приобретали жилье по рыночной стоимости, и интересы бывшего владельца не были ущемлены.
  • Во-вторых, отчасти поможет банк данных исполнительных производств ФССП, где можно отследить судебные дела, связанные с неуплатой долгов, пошлин по конкретному человеку. Их наличие и количество – повод хорошо призадуматься о финансовой состоятельности и чистоплотности человека. 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Шаг 6. Запросите кадастровый паспорт квартиры 

Чек-лист проверок будет неполным без кадастрового паспорта жилья и последних оплаченных квитанций по содержанию квартиры.

Не забывайте запросить у собственника квартиры кадастровый паспорт – документ с полным описанием помещения – начиная от указания адреса и года строительства дома и заканчивая метражом и сведениями о наличии согласованных перепланировок или их отсутствии. Сверьте данные с фактическими параметрами квартиры. Помните, что несогласованные перепланировки могут принести кучу проблем в дальнейшем – когда, к примеру, уже вы будете продавать это жилье и вам придется приводить его в исходное состояние до перепланировок.

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Шаг.7 Проверьте последние квитанции об оплате коммуналки 

Наличие последних квитанций об оплате, которые также предоставляет собственник, подстрахует в следующей ситуации. Лицевые счета, по которым выставляется оплата коммунальных услуг, привязаны к собственнику. В норме перед закрытием сделки по купле-продаже он должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета и погасить все долги по коммунальным платежам. Новому же собственнику будет открыт его личный счет. Однако, практика показывает, что не все продавцы щепетильно относятся к своим обязанностям. В результате вы можете получить счета с весомой суммой неоплаченных долгов по коммуналке. И пока вы будете выяснять отношения с прежним владельцем, управляющей компании ничто не помешает отключить воду или электричество до момента погашения задолженностей. 

Важно! Попросите у продавца справку о том, что него нет долгов по капитальному ремонту. Если долги по ЖКХ по закону остаются за прежним владельцем, задолженности по капитальному ремонту переходят на нового владельца, так как они привязаны к объекту недвижимости. 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

«Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и капремонту продавцы, как правило, предоставляют на саму сделку. Но, тем не менее, их стоит посмотреть, перед тем, как покупать квартиру, для того, чтобы не было каких-то подвохов», - говорит Виталий Зыза. 

Будьте уверены на 100%

Как видите, активное участие в процессе принимают обе стороны – и продавец, и покупатель. Причем ряд документов/справок проще получить самому продавцу (те же выписки из ЕГРН или домовой книги). Если на каком-либо из этапов продавец квартиры отказывается или затягивает с предоставлением документов, необходимых для купли-продажи, это большой повод задуматься о законности предстоящей сделки. Риски по покупке несете вы. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение. 

Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson

Смотреть отчет полностью

Со своей стороны предлагаем не тратить впустую время и уже после первичного интереса к той или иной квартире проверить ее собственника по следующему чек-листу:

Все это можно сделать с помощью проверки человека по официальным базам данных CheckPerson. В нашем активе – базы МВД, ФССП, ГИС ГМП, ГИБДД, реестры ЕГРЮЛ/ЕГРИП, а также данные Бюро кредитных историй. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение. И пусть оно будет правильным на все 100%!

При проверке сведений, относящихся в 3-му лицу, не забывайте запросить у него письменное разрешение. Так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных». 

Текст: Ксения Чертова

При проверке сведений, относящихся в 3-му лицу, не забывайте запросить у него письменное разрешение. Так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных»

Поле "Фамилия" должно быть заполнено
Поле "Имя" должно быть заполнено
Неверный формат поля
0 selections
Укажите регион
Поле "Паспорт" должно содержать 10 цифр
Популярное из других разделов
Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson
Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson
Добавить прямое вхождение в Description: Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой  — онлайн сервис проверки Checkperson