Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговое руководство для тех, кто приобретает вторичку

Опросив риелторов, юристов и арбитражных управляющих, мы выделили 7 шагов, обязательных к прохождению перед покупкой квартиры.

как проверить квартиру перед покупкой

Будем реалистами: рынок недвижимости – один из самых прибыльных для продавцов и затратных для покупателей. Отсюда – огромное количество случаев мошенничества.  Юридическая практика показывает, каждые 3 из 100 сделок купли-продажи будут оспариваться в суде. Для наглядности представьте среднестатистический 9-этажный дом (4 подъезда, по 27 квартир в каждом подъезде). Покупка 3-х квартир в этом доме будет сопровождаться судебными разбирательствами. Масштабы рисков не просто заставляют задуматься, а ставят проверку квартиры перед покупкой в разряд необходимости № 1. Особенно для тех, кто приобретает квартиру не через агентство недвижимости, а самостоятельно. В этой ситуации рекомендуем не терять головы и следовать нашим инструкциям.

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) ранее была известна как выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Встретив одну из этих формулировок, вы можете быть уверенны, что движетесь в правильном направлении.

Выписка из ЕГРН дает ответ на самый главный вопрос: свободна ли квартира к продаже или имеет ограничения. Под ограничениями подразумеваются аресты, наличие ипотеки. Также стоит присмотреться к большому количеству регистрационных действий с объектом недвижимости. Это может быть признаком того, что квартира находится в залоге, что, в свою очередь, в дальнейшем повлечет возможность оспаривания вашей сделки.

Кроме того, выписка даст четкие сведения о собственнике или собственниках квартиры (если она, к примеру, находится в долевой собственности у нескольких человек). Этот момент должен совпадать с информацией, указанной нами в шаге 2 и 3.

проверить квартиру перед покупкой

Шаг 2. Проверьте наличие документа, подтверждающего право собственности

Родившись, человек получает свидетельство о рождении, потом – паспорт, загранпаспорт и еще целый перечень документов, которые удостоверяют его личность, но при это не заменяют друг друга. Точно также и с квартирой. Одним из важнейших документов, отражающих ее «историю», является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Помимо общей информации (ФИО нынешнего владельца, его паспортных данных) свидетельство содержит такие актуальные разделы, как основание на регистрацию права собственности, количество собственников и наличие/отсутствие обременений. 

Моменты, требующие особой бдительности:

  • основание права собственности – мена, дарение, получение квартиры в наследство;
  • приобретение квартиры во время брака (наличие брака или сведение о расторжении брака);
  • долевая собственность. 

Сомнения в любом из этих пунктов могут потребовать более углубленной проверки и активных действий со стороны продавца, которому придется:

  • подтвердить отсутствие других возможных претендентов на наследство;
  • предоставить письменный отказ от права собственности второго супруга;
  • привлечь к сделке всех долевых собственников жилья.

проверка документов при покупке квартиры

Шаг 3. Проверьте прописку и паспортные данные

Подтверждение личности – это то, что лежит на поверхности при проверке паспорта. Данные, указанные в нем, должны совпадать с теми, которые вы получили в выписке из ЕГРН. Это говорит о том, что вы имеете дело действительно с тем человеком, собственником квартиры, у которого собираетесь ее приобрести.

Воспользуйтесь советом юристов и попросите предоставить не только оригинал паспорта, но и других документов – к примеру, водительского удостоверения, полиса или страхового свидетельства. Так вы снизите риски мошенничества: подделать целый пакет документов, удостоверяющих личность, сложнее, чем один паспорт.

Также уделите внимание тому, числится паспорт или нет в базе недействительных паспортов МВД. Если вы увидите, что да, паспорт значится недействительным, сразу не пугайтесь. Дело может быть не столько в злом умысле, но и бытовой забывчивости. К примеру, срок паспорта просто истек. Однако при просроченном паспорте вы не сможете подать документы на регистрацию квартиры и оформить передачу прав собственности у нотариуса.

как проверить квартиру во вторичке

Шаг 4 Запросите выписку из домовой книги или паспортного стола

Ко времени совершения сделки в квартире не должно остаться прописанных.  Готовность к купле-продаже подтверждается выпиской из домовой книги (включает сведения о прописанных) и справкой по форме № 40, которая отражает сведения о регистрации граждан по месту жительства, а также архивную информацию – в частности, о том, кто был прописан и выписан из квартиры ранее.

Здесь особое внимание нужно уделить тем, кто были выписан. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка. К примеру, сейчас, чтобы снять лицо, находящееся в местах лишения свободы, с регистрационного учета, нужно проставление суда. Раньше этого не требовалось. Как следствие – мы можем столкнуться с тем, что отбыв срок, человек заявит свои права на квартиру, и сделка купли-продажи будет пересмотрена.

Но есть и хорошая новость. Справка по форме № 40 содержит формулировку «на такую-то дату зарегистрированных в квартире нет» и действительна в течение 5 дней. Это означает, что человек, продающий квартиру, соблюдает требования честной сделки, самостоятельно урегулировав вопросы по правам на квартиру с супругом/-ой и несовершеннолетними детьми. 

Шаг 5. Проверьте наличие или отсутствие долгов, кредитов

Один из самых высоких факторов риска при покупке квартиры – банкротство физических лиц (вы приобретаете квартиру у банкрота).

С момента вступления в 2015 году закона о банкротстве физических лиц (ФЗ-127) наработана практика, которая указывает на большую вероятность того, что сделка купли-продажи, совершенная банкротом ранее, будет оспорена. Причем вся неприятность состоит в том, что оспорить можно сделку, которая была заключена 3 года назад!

Как подстраховать себя в этой ситуации?

  • Во-первых, обратить внимание на слишком низкую цену квартиры. В ситуации банкротства именно это станет основанием для расторжения сделки. Для этого необходимо заказать оценку стоимости квартиры. Заказывать ее лучше всего в том банке, где собираетесь брать ипотечный кредит (кстати, перед тем, как в принципе замахиваться на ипотеку, трезво оцените свои шансы на ее получение, а для этого проверьте свой кредитный рейтинг). Наличие справки с оценкой стоимости при необходимости докажет, что вы приобретали жилье по рыночной стоимости, и интересы бывшего владельца не были ущемлены.
  • Во-вторых, отчасти поможет банк данных исполнительных производств ФССП, где можно отследить судебные дела, связанные с неуплатой долгов, пошлин по конкретному человеку. Их наличие и количество – повод хорошо призадуматься о финансовой состоятельности и чистоплотности человека. 

Шаг 6. Запросите кадастровый паспорт квартиры

Чек-лист проверок будет неполным без кадастрового паспорта жилья и последних оплаченных квитанций по содержанию квартиры.

Не забывайте запросить у собственника квартиры кадастровый паспорт – документ с полным описанием помещения – начиная от указания адреса и года строительства дома и заканчивая метражом и сведениями о наличии согласованных перепланировок или их отсутствии. Сверьте данные с фактическими параметрами квартиры. Помните, что несогласованные перепланировки могут принести кучу проблем в дальнейшем – когда, к примеру, уже вы будете продавать это жилье и вам придется приводить его в исходное состояние до перепланировок.

как проверить квартиру перед покупкой

Шаг 7. Проверьте последние квитанции об оплате коммуналки

Наличие последних квитанций об оплате, которые также предоставляет собственник, подстрахует в следующей ситуации. Лицевые счета, по которым выставляются счета на оплату коммунальных услуг, привязаны к собственнику. В норме перед закрытием сделки по купле-продаже он должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета и погасить все долги по коммунальным платежам. Новому же собственнику будет открыт его личный счет. Однако, практика показывает, что не все продавцы щепетильно относятся к своим обязанностям. В результате вы можете получить счета с весомой суммой неоплаченных долгов по коммуналке. И пока вы будете выяснять отношения с прежним владельцем, управляющей компании ничто не помешает отключить воду или электричество до момента погашения задолженностей. 

Будьте уверены!

Как видите, активное участие в процессе принимают обе стороны – и продавец, и покупатель. Причем ряд документов/справок проще получить самому продавцу (те же выписки из ЕГРН или домовой книги). Если на каком-либо из этапов продавец квартиры отказывается или затягивает с предоставлением документов, необходимых для купли-продажи, это большой повод задуматься о законности предстоящей сделки. Риски по покупке несете вы. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение. И пусть оно будет правильным на все 100%! 

Со своей стороны предлагаем не тратить впустую время и уже после первичного интереса к той или иной квартире проверить ее собственника по следующему чек-листу:

  • Есть или нет паспорт в базе недействительных паспортов МВД;
  • Есть или нет исполнительные производства (ситуация, когда судебные приставы начинают взимать неуплаченные долги в принудительном порядке. Основания здесь – от неуплаты налогов до уклонение от уплаты ЖКХ);
  • Есть или нет неоплаченные штрафы ГИБДД по ВУ. 

Все это можно сделать с помощью проверки человека по официальным базам данных CheckPerson. В нашем активе – базы МВД, ФССП, ГИС ГМП, ГИБДД, реестры ЕГРЮЛ/ЕГРИП, а также данные Бюро кредитных историй. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение. И пусть оно будет правильным на все 100%!

При проверке сведений, относящихся в 3-му лицу, не забывайте запросить у него письменное разрешение. Так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных». 

Поле "Фамилия" должно быть заполнено
Поле "Имя" должно быть заполнено
Неверный формат поля
0 selections
Укажите регион
Поле "Паспорт" должно содержать 10 цифр