Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Вовремя проведенная проверка продавца квартиры снижает риск того, что сделка будет признана недействительной или оспорена в будущем. Рассмотрим три неочевидные ситуации, когда слепое доверие при покупке однозначно подведет. 

В правовом поле есть понятие «добросовестный приобретатель». Это тот, кто сделал все возможное для безопасности и чистоты покупки. Если после приобретения жилья возникают юридические проблемы, то суд охотнее поддерживает именно такого гражданина. При этом проверять нужно не только объект недвижимости, но и его владельца. Рассказываем, как проверить продавца квартиры, а также какие ситуации могут произойти, если этого не сделать. 

Ситуация №1: продажа по доверенности

Частый случай: собственники оформили доверенность на риэлтора, чтобы он занимался продажей и документами. Покупатели сверили паспортные данные, внимательно прочитали перечень доверенных прав. Официальный государственный бланк, печать и подпись нотариуса – все на месте. Риэлтор предъявил и свидетельство собственника. Нотариально заверенную копию, ведь оригинал пока у владельца, а он приедет только на продажу. Внесли задаток. И… И все. Человек пропал вместе с деньгами.

Да, покупатели пытались разобраться, привлекли полицию, обратились в суд. Только выяснилось, что горе-риэлтор давно разыскивается органами и уже проворачивал сделки по поддельным документам. 

мошенничество при покупке квартиры

Что говорит закон

В ст. 34.3 «Основ законодательства РФ о нотариате», прописана обязанность нотариусов регистрировать нотариальные действия в единой информационной системе. Эти сведения должны вноситься незамедлительно. Но собственник может отозвать доверенность, оставив у риэлтора экземпляр. Также вы можете столкнуться с полностью фальшивыми документами, как в ситуации из нашего примера. Пострадавшие от мошенничества имеют право взыскать потери через суд, но это затратный по времени и малоэффективный метод. 

Как подстраховаться

Если продавец действует по доверенности, то проверка его личности требует особого внимания. 

  • Во-первых, проверьте паспорт риэлтора – значится он или нет в базе недействительных паспортов МВД. В ней содержатся данные о просроченных, фальшивых и отозванных УФМС документах. 
  • Во-вторых, убедитесь, что риэлтор не числится в розыске МВД. 
  • Наконец, пробейте доверенность по реестру Федеральной нотариальной палаты.

Доверенность и свидетельство собственника жилья легко подделать. Особенно, если покупателям предъявляются копии документов. Поэтому важно сохранять бдительность и удостовериться в чистоте агента по недвижимости.  

Ситуация №2: долги у собственника

Продавец квартиры – единственный совершеннолетний собственник. Все документы оформлены, квартира готова к продаже. Цена ниже рыночной, но жилье в плохом состоянии, это объяснимо. После оформления договора купли-продажи покупатель заезжает в квартиру. Но через пару недель обнаруживает повестку в суд. Бывший собственник на момент продажи имел долги перед несколькими банками, из-за чего суд объявил сделку недействительной.  

Что говорит закон

  • По ст. 179 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если она совершена на невыгодных условиях. Например, когда продавец находится в тяжелых жизненных обстоятельствах, а покупатель пользуется этим. Да, в суде доказать это не всегда возможно, но никто не захочет терять время и деньги на разбирательства.  
  • Согласно №229-ФЗ от 02.10.2007, если на собственность наложен арест, должник имеет право на добровольное погашение задолженности. Обычно это 5-10 дней. После этого объявляется запрет на регистрационные действия, когда продать жилье невозможно.  

Как подстраховаться

Узнать, числится ли продавец в списке должников Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В эту базу попадают все исполнительные производства по взысканию долгов банками, ЖЭУ, УК, юридическими и физическими лицами. Проверить собственника квартиры по базе БКИ, узнать его кредитный рейтинг.

Ситуация №3: долг по имущественному налогу

Прямая продажа без посредников, бывшие владельцы жили в квартире 15 лет со дня сдачи дома. Никаких недопониманий у продавца и покупателя, паспорт и справки из домоуправления в порядке. Но через полгода на Госуслугах обнаруживается задолженность по налогам на 20 тысяч рублей по новой квартире. Хозяева удивлены, ведь всегда платили взносы вовремя.  

проверить собственника при купле-продаже квартиры

Что говорит закон

Задолженность по жилищному налогу переходит от одного владельца другому вместе с правом собственника, если новый хозяин уведомлен об этом. Этот пункт указан в ст. 391 ГК РФ. В нашем случае в договоре купли-продажи этот момент был прописан в середине текста. Этого пункта покупатель просто не заметил. Но договор подписал, а значит отвечать по счетам тоже будет он.  

Как подстраховаться

  • Помимо базовой проверки документов, убедиться отсутствии обременений на квартиру по базам ФССП и ФНС.
  • При наличии водительского удостоверения проверьте собственника квартиры на штрафы ГИБДД.  

Чек-лист проверки продавца квартиры

Прежде, чем купить квартиру, проверьте продавца квартиры на:

Будьте внимательны: сверяйте паспортные данные во всех документах, они должны быть идентичны.  

Ситуация №4: квартира находится под обременением

Продажа от собственника недвижимости, все документы оформлены и готовы к совершению сделки купли-продажи. После заключения договора и благополучного переезда в гости к новым владельцам приходят судебные приставы и предоставляют документы о том, что прежние хозяева не имели права на продажу жилья.

Что говорит закон

Понятие «под обременением» подразумевает, что собственность заложена у банков или у судебных приставов. Несмотря на меры защиты покупателя, недобросовестные продавцы недвижимости иногда все-таки умудряются продать жилье, которое им по факту не принадлежит. Такое бывает в двух случаях:

  • имущество использовалось в качестве залога при банковском займе;
  • квартира фигурировала в судебном разбирательстве и на нее открыто исполнительное производств.

квартира без обременения

Согласно п. 2 ст. 40 федерального закона № 102-ФЗ, заложенная банку или ипотечная квартира может быть передана третьим лицам только при участии в сделке залогодержателя.

Никакие обстоятельства, даже продажа имущества, не освобождают бывших владельцев жилья от задолженности. Но при этом нередко бывает так, что прежние хозяева просто исчезают, получив деньги, а новых владельцев ждут длительные судебные разбирательства и возможно выселение из вновь купленного жилья.

Как подстраховаться

Проверить собственника квартиры на действительность документов и по базам МВД, чтобы убедиться в том, что он не мошенник. Проверить наличие исполнительных производств по базе ФССП и  состояние недвижимости в Росреестре (справка ЕГРН). Определенную информацию о продавце даст кредитный рейтинг БКИ.

Как получить точный репутационный портрет собственника?

Варианта два: по крупицам искать информацию на различных онлайн-ресурсах или получить ответы на все вопросы за пару часов с сервисом CheckPerson (в случае. если вы решили воспользоваться сервисом, не забудьте запросить письменное разрешение 3-го лица на проверку, так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных» .  

проверить перед куплей-продажей владельца квартиры

CheckPerson соберет для вас нужные данные по продавцу квартиры

Проверьте любого человека по паспорту и водительским правам и узнайте, насколько безопасно заключать с ним сделку. Автоматический запрос отправляется в базы:

  • МВД;
  • ГИБДД;
  • ФССП;
  • ФНС;
  • ГИС ГМП;
  • ЕГРЮЛ (ЕГРИП);
  • Бюро кредитных историй.  

В отчет включены информация о том:

  • Есть ли долги по налогам, штрафам, кредитам.
  • Случались ли инциденты по аресту имущества.
  • Какой кредитный рейтинг присвоен по системе НБКИ (от 300 до 850 баллов).
  • Действителен ли паспорт гражданина РФ.
  • Числится ли человек в полицейском розыске.  

Принимайте взвешенные решения, основанные на фактах, а не предположениях, вместе с CheckPerson. Не рискуйте, проверьте продавца квартиры, прежде чем отдавать свои деньги. Будьте уверены в завтрашнем дне.

Поле "Фамилия" должно быть заполнено
Поле "Имя" должно быть заполнено
Неверный формат поля
0 selections
Укажите регион
Поле "Паспорт" должно содержать 10 цифр
Популярное из других разделов