Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Вовремя проведенная проверка продавца квартиры снижает риск того, что сделка будет признана недействительной или оспорена в будущем. Рассмотрим неочевидные ситуации, когда слепое доверие при покупке однозначно подведет. 

Наши эксперты

Зарина Адыева, юрист, руководитель компании «Ликаон»

Павел Чистяков, брокер по недвижимости ЦН «Арбат»

В правовом поле есть понятие «добросовестный приобретатель». Это тот, кто сделал все возможное для безопасности и чистоты покупки. Если после приобретения жилья возникают юридические проблемы, то суд охотнее поддерживает именно такого гражданина. При этом проверять нужно не только объект недвижимости, но и его владельца. Рассказываем, как проверить продавца квартиры, а также какие ситуации могут произойти, если этого не сделать. 

Ситуация №1: продажа по доверенности

Частый случай: собственники оформили доверенность на риелтора, чтобы он занимался продажей и документами. Покупатели сверили паспортные данные, внимательно прочитали перечень доверенных прав. Официальный государственный бланк, печать и подпись нотариуса – все на месте. Риелтор предъявил и свидетельство собственника. Нотариально заверенную копию, ведь оригинал пока у владельца, а он приедет только на продажу. Внесли задаток. И все. Человек пропал вместе с деньгами.

Да, покупатели пытались разобраться, привлекли полицию, обратились в суд. Только выяснилось, что горе-риелтор давно разыскивается органами и уже проворачивал сделки по поддельным документам. 

Что говорит закон

В ст. 34.3 «Основ законодательства РФ о нотариате», прописана обязанность нотариусов регистрировать нотариальные действия в единой информационной системе. Эти сведения должны вноситься незамедлительно. Но собственник может отозвать доверенность, оставив у риелтора экземпляр. Также вы можете столкнуться с полностью фальшивыми документами, как в ситуации из нашего примера. Пострадавшие от мошенничества имеют право взыскать потери через суд, но это затратный по времени и малоэффективный метод. 

Как подстраховаться

Если продавец действует по доверенности, то проверка его личности требует особого внимания: 

• Во-первых, проверьте паспорт риелтора – значится он или нет в базе недействительных паспортов МВД. В ней содержатся данные о просроченных, фальшивых и отозванных УФМС документах. 
• Во-вторых, убедитесь, что риелтор не числится в розыске МВД.
• Наконец, пробейте доверенность по реестру Федеральной нотариальной палаты.

Доверенность и свидетельство собственника жилья легко подделать. Особенно, если покупателям предъявляются копии документов. Поэтому важно сохранять бдительность и удостовериться в чистоте агента по недвижимости. А также проверить доверенность на сайте нотариальной палаты, сверить ее номер и дату выдачи. 

«Все мы знаем, что доверенности могут составляться и мошенническим путем. Поэтому нужно проверять доверенности – на сайте нотариальной палаты», – рассказывает брокер по недвижимости центра недвижимости «Арбат» Павел Чистяков.

Ситуация №2: долги у собственника

Продавец квартиры – единственный совершеннолетний собственник. Все документы оформлены, квартира готова к продаже. Цена ниже рыночной, но жилье в плохом состоянии, это объяснимо. После оформления договора купли-продажи покупатель заезжает в квартиру. Но через пару недель обнаруживает повестку в суд. Бывший собственник на момент продажи имел долги перед несколькими банками, из-за чего суд объявил сделку недействительной.  

Что говорит закон

• По ст. 179 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если она совершена на невыгодных условиях. Например, когда продавец находится в тяжелых жизненных обстоятельствах, а покупатель пользуется этим. Да, в суде доказать это не всегда возможно, но никто не захочет терять время и деньги на разбирательства.  
• Согласно №229-ФЗ от 02.10.2007, если на собственность наложен арест, должник имеет право на добровольное погашение задолженности. Обычно это 5 дней. После этого объявляется запрет на регистрационные действия, когда продать жилье невозможно.  

Как подстраховаться

Узнать, числится ли продавец в списке должников Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В эту базу попадают все исполнительные производства по взысканию долгов банками, ЖЭУ, УК, юридическими и физическими лицами. 

Ситуация №3: собственник банкрот

Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец добросовестный плательщик. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, что сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.  

Что говорит закон

• по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
• в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве. 

Как подстраховаться

Проверьте человека на наличие долгов, чтобы в последующем не столкнуться с тем, что продавец окажется крупным должником и не сможет справиться со своими выплатами и пойдет на банкротство. Чтобы не остаться у разбитого корыта и не тратить нервы на суды и возвращение денег, перед сделкой не лишним будет заглянуть в единый реестр сведений о банкротстве.

«Прежде, чем заключить сделку, надо проверить человека на наличие долгов на сайте судебных приставов. И на наличие в отношении него процедуры банкротства на сайте арбитражного суда. Если человек имеет долги, могут возникнуть проблемы. Из-за этих долгов могут не зарегистрировать сделку. Кроме того, в случае признания его банкротом, сделка может быть признана недействительной судом», – уверена Зарина Адыева, юрист, руководитель компании «Ликаон». 

Ситуация №4: долг по имущественному налогу

Прямая продажа без посредников, бывшие владельцы жили в квартире 15 лет со дня сдачи дома. Никаких недопониманий у продавца и покупателя, паспорт и справки из домоуправления в порядке. Но через полгода на Госуслугах обнаруживается задолженность по налогам на 20 тысяч рублей по новой квартире. Хозяева удивлены, ведь всегда платили взносы вовремя.  

Что говорит закон

Задолженность по жилищному налогу переходит от одного владельца другому вместе с правом собственника, если новый хозяин уведомлен об этом. Этот пункт указан в ст. 391 ГК РФ. В нашем случае в договоре купли-продажи этот момент был прописан в середине текста. Этого пункта покупатель просто не заметил. Но договор подписал, а значит отвечать по счетам тоже будет он.  

Как подстраховаться

• Помимо базовой проверки документов, убедиться отсутствии обременений на квартиру по базам ФССП и ФНС.
• При наличии водительского удостоверения проверьте собственника квартиры на штрафы ГИБДД.  

Чек-лист проверки продавца квартиры

Прежде, чем купить квартиру, проверьте продавца квартиры на:

• Отсутствие паспорта в базе недействительных паспортов МВД.
• Отсутствие в базах розыска.
• Дела по взысканию долгов.
• Задолженности по налогам.
• Штрафы ГИБДД.

Будьте внимательны: сверяйте паспортные данные во всех документах, они должны быть идентичны.  

Ситуация №5: квартира находится под обременением

Продажа от собственника недвижимости, все документы оформлены и готовы к совершению сделки купли-продажи. После заключения договора и благополучного переезда в гости к новым владельцам приходят судебные приставы и предоставляют документы о том, что прежние хозяева не имели права на продажу жилья.

Что говорит закон

Понятие «под обременением» подразумевает, что собственность заложена у банков или у судебных приставов. Несмотря на меры защиты покупателя, недобросовестные продавцы недвижимости иногда все-таки умудряются продать жилье, которое им по факту не принадлежит. Такое бывает в двух случаях:

• имущество использовалось в качестве залога при банковском займе;
• квартира фигурировала в судебном разбирательстве и на нее открыто исполнительное производство.

Согласно п. 2 ст. 40 федерального закона № 102-ФЗ, заложенная банку или ипотечная квартира может быть передана третьим лицам только при участии в сделке залогодержателя.

Никакие обстоятельства, даже продажа имущества, не освобождают бывших владельцев жилья от задолженности. Но при этом нередко бывает так, что прежние хозяева просто исчезают, получив деньги, а новых владельцев ждут длительные судебные разбирательства и возможно выселение из вновь купленного жилья.

Как подстраховаться

Проверить собственника квартиры на действительность документов и по базам МВД, чтобы убедиться в том, что он не мошенник. Проверить наличие исполнительных производств по базе ФССП и  состояние недвижимости в Росреестре (выписка ЕГРН). Определенную информацию о продавце даст кредитный рейтинг БКИ.

Как проверить собственника квартиры перед покупкой? 

Варианта два: по крупицам искать информацию на различных онлайн-ресурсах или получить ответы на все вопросы за пару часов с сервисом CheckPerson (в случае. если вы решили воспользоваться сервисом, не забудьте запросить письменное разрешение 3-го лица на проверку, так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных» .  

CheckPerson соберет для вас нужные данные по продавцу квартиры

Проверьте любого человека по паспорту и водительским правам и узнайте, насколько безопасно заключать с ним сделку. Автоматический запрос отправляется в базы:

• МВД;
• ГИБДД;
• ФССП;
• ФНС;
• ГИС ГМП;
• ЕГРЮЛ (ЕГРИП);
• Бюро кредитных историй.  

В отчет включены информация о том:

• Есть ли долги по налогам, штрафам, кредитам.
• Случались ли инциденты по аресту имущества.
• Какой кредитный рейтинг присвоен по системе НБКИ (от 300 до 850 баллов).
• Действителен ли паспорт гражданина РФ.
• Числится ли человек в полицейском розыске.  

Принимайте взвешенные решения, основанные на фактах, а не предположениях, вместе с CheckPerson. Не рискуйте, проверьте продавца квартиры, прежде чем отдавать свои деньги. Будьте уверены в завтрашнем дне.

Текст: Ксения Чертова