Обременение: почему при покупке квартиры нужно проверить ее на наличие обременения в первую очередь

Покупка квартиры на вторичном рынке – прекрасная возможность решить вопрос с жильем прямо здесь и сейчас. Главное – исключить наличие обременений. Они могут быть как явными, так и скрытыми. О том, на что обращать внимание при проверке квартиры, нам рассказал директор АН «Анкер» Александр Марин.

 Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson

Согласно статистике, около 6% сделок признаются недействительными по причине выявления обременений, препятствующих купле-продаже. Под обременением понимается ограничение на продажу квартиры. Оно подразумевает: квартиру нельзя продавать, т.к. на нее могут предъявить свои права третьи лица – начиная от родственников бывшего собственника квартиры и заканчивая организациями (банк, к примеру, когда квартира заложена). 

Виды обременений

  • Нахождение квартиры в залоге по ипотечному кредитованию. Такой вид обременения означает, что собственник взял ипотеку под залог данного имущества, и на каждую операцию по данному объекту до полного погашения ипотеки ему нужно получать разрешение банка. При этом именно банк в данном случае устанавливает порядок, в соответствии с которым должна проходить такая сделка.  

Как проверить: определить наличие или отсутствие ипотечного обременения поможет выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

 Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson

  • Обременение материнским капиталом. Если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, то для продажи квартиры собственнику в первую очередь необходимо наделить детей долями. После официального оформления собственности у детей требуется еще получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. И только при наличии этих двух документов, можно приступить к совершению сделки. Также разрешение органов опеки и попечительства необходимо, если правом на квартиру наделен недееспособный или несовершеннолетний гражданин.  

Как проверить: с особым вниманием отнестись в проверке паспортных данных. «Для определения возможности обременения жилья материнским капиталом важно тщательно изучить паспорт собственника на наличие и количество детей, поскольку в выписке из ЕГРН сведений об этом виде обременения нет», – подчеркивает Александр Марин. 

 Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson

  • Наличие договора аренды на квартиру. Здесь мы сталкиваемся с ситуацией, когда закон и практика расходятся. В соответствии с законом каждый долгосрочный договор аренды (свыше 12 месяцев) должен регистрироваться в Росреестре. На деле же собственники квартиры часто этого не делают (и это в их интересах, а не в интересах тех, кто арендует квартиру на длительный срок). «Если же все-таки договор аренды зарегистрирован в Росреестре, то арендатор может проживать в квартире до окончания срока действия договора аренды. Собственник квартиры не может совершать сделки по этому объекту до момента завершения договора», – делится Александр Марин.  

Как проверить: Эти данные мы увидим в выписке из ЕГРН.  

  • Договор ренты. Это договор пожизненного содержания прежнего владельца квартиры за счет приобретения права собственности. Такие договоры обычно заключают одинокие пожилые люди, нуждающиеся в уходе. Согласно договору ренты приобретатель квартиры сразу после заключения договора становится собственником жилья. Однако до смерти получателя ренты новый владелец самостоятельно не может распоряжаться данным имуществом. За прежним собственником сохраняется право пожизненного проживания в квартире и регулярного получения ренты (лекарства, продукты, оплату платежей и др.) от нового владельца. Продать квартиру можно только с нотариально заверенного согласия прежнего владельца или после его смерти.  

Как проверить: «Все договоры ренты в обязательном порядке регистрируются в Росреестре, соответственно в выписке из ЕГРН мы увидим его наличие», – комментирует Александр Марин.

Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson 

  • Арест недвижимости. Обременение такого рода налагает на собственника квартиры суд. Чаще всего это происходит из-за невыплаты собственником долговых обязательств перед кем-либо. До снятия ареста с квартиры с ней нельзя совершать никаких сделок.  

Как проверить: поможет все та же выписка из ЕГРН.

Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson

«Безусловно, прежний владелец обязан сообщать перед сделкой купли-продажи о наличии обременения. Однако лучше все проверить самостоятельно. Проверьте паспортные данные, сведения о детях, супругах и бывших супругах. Сведения о детях позволят вам выяснить, может ли идти речь об обременении материнским капиталом. При наличии супруга должно быть предоставлено его согласие на продажу недвижимости, если супруги в разводе, то документ о разделе имущества. Затем обязательно закажите свежую выписку из ЕГРН. Также во избежание неприятных сюрпризов я всегда стараюсь договориться об оплате после получения справки о получении права собственности из МФЦ. Данные условия купли-продажи прописываются в договоре и максимально защищают права покупателя. В данном случае срок регистрации нового владельца займет всего 5 дней, после которых он и оплатит свое новое имущество, - завершает свой рассказ Александр Марин.

Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson 

Итак, подытожим. Вы хотите купить квартиру. Чтобы впоследствии не выяснилось, что вы имеете дело с умышленным мошенничеством или введением в заблуждение, квартиру перед покупкой необходимо проверить.  

Для этого:

  • Запрашиваем выписку из ЕГРН. По ней видим, есть на квартире обременения или нет.
  • Внимательно проверяем паспорт собственника квартиры. Начиная от того, находится он или нет в базе недействительных паспортов МВД и заканчивая сведениями о наличии/отсутствии детей, супругов и прочих третьих лиц, находящихся на иждивении собственника и имеющих прописку в данной квартире.

Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson

В качестве профилактической меры смотрим, находится или нет собственник квартиры в картотеке арбитражных дел Федеральной службы судебных приставов РФ.  

Будьте бдительны! Проверьте собственника квартиры заранее, чтобы после не столкнуться с оспариванием сделки в суде!

Поле "Фамилия" должно быть заполнено
Поле "Имя" должно быть заполнено
Неверный формат поля
0 selections
Укажите регион
Поле "Паспорт" должно содержать 10 цифр
Популярное из других разделов
Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson
Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson
Обременение – основание для отмены сделки купли-продажи квартиры — как самостоятельно проверить квартиру на обременение за 5 минут — официальный сервис Checkperson