Владельцы пустующего жилья часто задумываются о сдаче квартиры или комнаты в аренду. Это отличное решение, так как позволяет заработать на простаивающем имуществе или по крайней мере покрыть коммунальные или, например, ипотечные платежи. Однако сдача квартиры в аренду – задача не из легких. Если нет опыта в подобных делах, есть риск совершить ошибки, которые приведут к потере денег, нервов, времени и порче имущества. К тому же если сдавать жилье неофициально, можно получить и проблемы с законом. Как сдавать квартиру в аренду, как платить налог за сдачу квартиры, как проверить потенциальных квартирантов и почему важно это сделать – разберемся в этом материале.
В чем разница между наймом и арендой квартиры?
Бывает, что желающие сдать свое жилье вообще не представляют, какие документы необходимо оформлять, чтобы законно заключить сделку. Происходит это в том числе из-за непонимания разницы между наймом и арендой жилья. В повседневной речи обычно используют выражение «договор аренды», когда имеют в виду сдачу человеком квартиры, комнаты или дома другому физическому лицу.
Однако если обратиться к тексту законов, становится ясно, что существует разница между договором аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договором коммерческого найма жилого помещения, который подписывается исключительно между физическими лицами.
То есть если мы говорим о том, как правильно сдать квартиру человеку, а значит физическому лицу, то уместнее говорить о договоре найма. Его заключают в письменной форме. Важной задачей является его правильное составление, чтобы обе стороны понимали условия и требования.
При составлении такого договора нужно указать:
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- условия оплаты;
- срок договора;
- данные сторон сделки.
Договор аренды используется в случае, если квартира сдается организации. Так бывает, когда, например, организация снимает жилье для своих сотрудников, но исключительно для проживания, никакой коммерческой деятельности не предполагается.
Далее по тексту мы будем использовать привычную всем формулировку о сдаче квартиры в аренду – несмотря на то, что речь идет о договоре между физическими лицами.
Кто имеет право сдать квартиру в аренду?
Важно знать, что сдать жилье может только непосредственный собственник помещения, исключение допускается при наличии нотариально заверенного документа, в котором прописано, что доверенное лицо имеет право сдавать недвижимость в аренду.
В случае, если собственников квартиры несколько, сдавать жилье может любой из них. Чтобы сделать это правильно, необходимо в любом случае составить документы, в том числе и соглашение, где будет прописан арендодатель. Однако на начисление налога это не влияет. Цифры из налоговой придут каждому собственнику жилья, исходя из доли имущества.
Сдача квартиры в аренду только кажется простым действием, однако важно сделать все максимально правильно, чтобы минимизировать риски.
Ошибки и риски при сдаче квартиры в аренду
Собственнику принявшему решение сдать жилплощадь, хочется найти квартирантов побыстрее, чтобы недвижимость не простаивала и начинала окупать себя. Однако в спешке можно наделать множество ошибок. Разберем самые распространенные из них.
Ошибка 1. Не обозначить в объявлении размер коммунальных платежей: не включить их в стоимость аренды и не уточнить, что их должны вносить жильцы.
Даже небольшую сумму арендаторы могут не платить, задерживать плату за коммуналку, копить долг. Чтобы избежать недопонимания, необходимо оговорить, какие платежи включены в стоимость аренды, а какие будут оплачиваться по квитанциям ежемесячно.
Ошибка 2. Сделать хороший ремонт и обставить квартиру дорогой мебелью, чтобы сдать квартиру подороже.
Возможно, это действительно поможет повысить ценник на сдачу в аренду жилья, но важно грамотно заключить договор, прописать все имущество, которое будет находиться в пользовании у арендаторов. Вариантом страховки будет наличие залога: определенной суммы, которую арендатор получит лишь в случае сохранности имущества.
Ошибка 3. Отсутствие регулярной проверки жилья, которое сдали в аренду.
При сдаче квартиры идеальным арендаторам часто арендодатели совершают страшную ошибку: теряют бдительность и перестают проверять, в каком состоянии находится их имущество.
Ошибка 4. Отсутствие контроля отношений между арендаторами и другими жильцами дома.
Даже если вы сдаете квартиру законно, оформив все необходимые документы, на этом ответственность владельца жилья не заканчивается. Если жильцы окажутся слишком буйными или затопят соседей снизу, участвовать в разбирательствах придется и вам. Поэтому крайне важно понимать: кому вы сдаете квартиру, прислушиваться к жалобам людей, живущих по соседству с вашими арендаторами. Это может помочь избежать ряда проблем.
Ошибка 5. Пренебрежение проверкой арендатора перед сдачей квартиры в аренду.
Халатное отношение к проверке арендаторов можно назвать одной из самых распространенных ошибок начинающих рантье.
Проблемы могут возникнуть не только на этапе заключения договора аренды, но и после, так как жильцы могут оказаться недобросовестными: с задолженностями, с административками за дебош в состоянии опьянения или же вовсе мошенниками, которые выдают себя за других людей.
Существуют платформы, которые позволяют проверить желающих снять квартиру на наличие долгов, банкротств, судебных разбирательств. За три минуты проверьте потенциальных жильцов через сервис CheckPerson и получите основные данные, которые помогут сделать вывод о правовой и финансовой благонадежности человека.
Сервис CheckPerson позволит проверить паспортные данные, отразит, есть ли у арендаторов непогашенные долги или судебные дела.
Сдаем квартиру: пошаговая инструкция
- Определите стратегию: для чего и кому вы сдаете жилье?
Таким образом, вы сможете выявить целевую аудиторию. Это поможет составить описание квартиры и сделать упор на важные детали, которые станут преимуществом среди похожих объявлений.
- Подготовьте квартиру к сдаче.
Перед тем как сдать жилье нужно: вывезти личные вещи, сделать косметический ремонт, если того требует состояние недвижимости, обставить квартиру подходящей для арендаторов мебелью, при необходимости заменить сломанную, желательно установить самую основную бытовую технику.
- Определите размер платежа.
Чтобы обозначить адекватную цену за квартиру, нужно изучить рынок недвижимости, просчитать риски при порче имущества, решить вопрос с оплатой коммунальных услуг – то есть принять решение о том, будет ли сумма входить в ежемесячный платеж за квартиру или будет оплачиваться отдельно по квитанциям.
- Подготовьте документы для сдачи жилья в аренду:
- выписка из ЕГРН, полученная не раньше, чем за месяц до сдачи квартиры;
- правоустанавливающий документ;
- нотариально заверенная доверенность (в том случае, если решили сдавать квартиру по доверенности);
- согласие от других собственников: если квартира находится не в единоличном владении, нужно получить официальное согласие других собственников жилья;
- справка об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
- страховка. Это необязательный пункт, но важный. Так как это поможет подстраховать в случае непредвиденной ситуации.
- Сделайте фото и составьте объявление.
Важно написать ключевые моменты при сдаче квартиры, то есть обозначить целевую аудиторию. Это поможет избежать лишних звонков. Сформируйте грамотный текст, написанный в деловом стиле, но без сложных слов, опишите преимущества, укажите общую и жилую площадь. Фото нужно сделать в хорошем цвете и при правильном ракурсе, чтобы со всех сторон показать жилье.
- Начинайте проводить показы жилья.
Это очень важный этап при сдаче квартиры в аренду, потому что именно тогда у арендаторов формируется первое впечатление. Чтобы показ жилья прошел успешно, рекомендуем сесть и расписать сценарий показа. Во время показа квартиры нужно делать акцент на удовлетворении потребностей арендаторов, то есть ориентироваться на их приоритеты. Например, семье с ребенком продемонстрировать, что недалеко расположен детский сад, а студенту – удобный стол для работы за компьютером и круглосуточный сетевой магазин через дорогу, который виден из окна.
Опытные арендаторы советуют приехать в квартиру где-то за час до показа, проветрить жилье, сварить кофе, подогреть в духовке ванильную булочку: приятные запахи и свежий воздух создают ощущение комфорта и уюта.
- Заключите договор.
Это обязательный и самый непростой этап. Нужно прописать все детали, правила, пункты об оплате.
Что должно быть в договоре аренды жилья?
Договор аренды жилья – это документ, имеющий юридическую силу, поэтому к его составлению нужно подойти серьезно.
Пункты в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности;
- паспортные данные.
В договоре нужно обязательно прописать данные арендодателя и арендатора;
- арендная плата.
Нужно прописать ежемесячную сумму, в том числе прописью. Это поможет конкретизировать стоимость и избежать недоразумений;
- срок аренды.
Перед составлением договора нужно согласовать с арендаторами срок заключения договора (полгода, год и т.д.);
- даты оплаты.
Это также прописывается в документе, чтобы не было задержек с оплатой.
- оплата коммунальных услуг.
Важно уточнить, что оплачивает арендатор, а что – арендодатель. Например, по закону взносы на капремонт оплачивает собственник жилья – за эту услугу на арендатора приходит квитанция по месту его прописки, к тому же рано или поздно жилец съедет, так и не дождавшись ремонта. Поэтому включать эту строку расходов в стоимость аренды будет неправильно.
- условия досрочного прекращения договора.
Чтобы обезопасить всех участников сделки, нужно обозначить, за какое время одна из сторон должна быть предупреждена о решении другой.
- число проживающих.
Это стоит прописать в договоре, чтобы предотвратить заселение толпы человек в квартиру;
- опись имущества.
Перед тем, как передать квартиру в пользование арендаторов, обязательно нужно описать имущество, чтобы в случае порчи или пропажи чего-либо был документ, подтверждающий наличие и состояние той или иной техники или предметов мебели;
- повышение арендной платы.
В документе нужно указать, на каких условиях проводится повышение и насколько заблаговременно собственник должен предупредить об изменениях жильца.
Нужно ли регистрировать договор?
Согласно статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды жилья нужно регистрировать Росреестре, если он заключен на срок 1 год и более. Это нужно сделать в течение одного месяца после подписания договора. В случае, если договор заключен менее чем на 12 месяцев, его можно не регистрировать.
Нужен ли акт приема-передачи квартиры?
Определенно, да. Подписание этого акта означает, что покупатель принимает ответственность и обязательства по содержанию квартиры. Также с помощью этого акта фиксируется состояние квартиры на момент ее сдачи.
Не забудьте заплатить налоги
При сдаче квартиры в аренду важно помнить о том, что при легальном заключении сделки нужно платить налоги. Это нужно, чтобы избежать проблем с законом и огромных штрафов.
Есть несколько способов сдать жилье законно:
- Получение статуса самозанятого. Налог в этом случае составляет 4% при сдаче физическому лицу или 6% при сдаче юридическому лицу.
- Налог на доходы физлица (НДФЛ). В этом случае налог составляет 13% от суммы ежегодного дохода.
- При регистрации ИП. В этом случае налог составляет 6%.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально?
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. Налоговая служба в любом случае узнает о незаконной сделке.
В этом случае грозит:
1. Принудительное оплачивание налогов за последние 3 года.
2. Штрафы:
- за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей;
- за неуплату налога: в размере 20% (если признают неумышленное уклонение) или 40% (при умышленном уклонении). Умысел доказывают сотрудники инспекции.
3. Пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.
4. Уголовное дело (согласно статье 198 Уголовного кодекса РФ).
Можно ли расторгнуть договор досрочно?
Никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств, как арендатор, так и арендодатель могут досрочно расторгнуть договор.
Во-первых, условия досрочного расторжения договора должны быть прописаны в договоре аренды жилья.
Во-вторых, договор аренды может быть расторгнут по желанию арендодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке. Это можно сделать в случае задержки оплаты более двух раз, а также в случае нарушения обязательных правил/пунктов договора.
Как сдавать ипотечную квартиру?
Ипотека – отличное решение для тех, кто хочет приобрести квартиру в собственность. Однако если у желающих взять ипотеку уже есть жилье, покупка новой квартиры вместе с обязательством платить коммунальные платежи за имеющуюся недвижимость становится существенным ударом по бюджету. Чтобы снизить траты, покупатели квартиры выходят из положения, сдавая ипотечное жилье. Правда, это не всегда просто.
Во-первых, прежде чем сдавать ипотечную квартиру нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем может быть запрет на аренду, нарушив его придется иметь дело с серьезными санкциями.
Во-вторых, в случае, если в договоре ипотеки не прописан запрет на аренду, нужно уведомить кредитную организацию о своих намерениях и проконсультироваться у специалиста, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с законом.
В-третьих, если ипотечная квартира не имеет запрета на аренду, кредитная организация уведомлена, нужно обязательно заключать договор аренды. Это поможет избежать проблем и обезопасит вас и ваше имущество.
Нужно ли оформлять временную прописку жильцам?
Если арендатор не проживает по своему постоянному адресу больше 90 дней, то он обязан иметь временную регистрацию. Предоставить ее может арендодатель. Она ничем не опасна для собственника. предоставляющего жилье под сдачу. Чтобы избежать проблем с законом, нужно оформить временную регистрацию для проживающих в квартире.
