Опросив риэлторов, юристов и арбитражных управляющих, мы выделили 7 шагов, обязательных к прохождению перед покупкой квартиры. Наш эксперт – Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro.
Будем реалистами: рынок недвижимости – один из самых прибыльных для продавцов и затратных для покупателей. Отсюда – огромное количество случаев мошенничества.
Юридическая практика показывает, каждые 3 из 100 сделок купли-продажи будут оспариваться в суде.
Для наглядности представьте среднестатистический 9-этажный дом (4 подъезда, по 27 квартир в каждом подъезде). Покупка трех квартир в этом доме будет сопровождаться судебными разбирательствами. Масштабы рисков не просто заставляют задуматься, а ставят проверку квартиры перед покупкой в разряд необходимости № 1. Особенно для тех, кто приобретает квартиру не через агентство недвижимости, а самостоятельно. В этой ситуации рекомендуем не терять головы и следовать нашим инструкциям.
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН
Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) ранее была известна как выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Встретив одну из этих формулировок, вы можете быть уверены, что движетесь в правильном направлении. Этот документ поможет вам проверить квартиру. Заказывать выписку из ЕГРН следует заранее, до того, как вы внесете аванс или заключите сделку, уверен Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro:
«В первый раз посмотрели квартиру, поняли, что хотите ее покупать. Назначьте повторную встречу с собственниками квартиры и к этому моменту можно заказать выписку из ЕГРН. В ней можно получить полную информацию по объекту, который вы планируете приобрести».
Однако не забывайте, что с марта 2023 года из выписок ЕГРН исчезли ФИО собственника квартиры. Такую меру ввели для того, чтобы сократить случаи мошенничества.
Заказать выписку с персональными данными сможет только сам владелец жилья и еще ряд категорий. Вот некоторые из них:
- муж или жена продавца квартиры;
- наследники;
- доверенное лицо собственника жилья;
- банк, в залоге у которого находится данная квартира;
- представители органов власти;
- нотариусы;
- арбитражные управляющие;
- наниматель/арендатор, если он заказывает выписку из ЕГРН на квартиру, в которой проживает и на которую есть договор;
- и еще некоторые должностные лица.
Остальным, кто захочет проверить квартиру, придется получить согласие ее собственника либо обратиться к нотариусу. Тогда покупатель жилья получит «старый» формат выписки из ЕГРН и увидит там ФИО настоящего владельца.
Посмотреть пример выписки ЕГРН
Впрочем, чтобы проверить квартиру, полезно знать не только ее собственника. Выписка из ЕГРН дает ответ на самый главный вопрос – свободна ли квартира к продаже или имеет ограничения: объект недвижимости может быть арестован судебными приставами или еще находиться в ипотеке. Также стоит присмотреться к большому количеству регистрационных действий с объектом недвижимости. Это может быть признаком того, что квартира находится в залоге, что, в свою очередь, в дальнейшем повлечет возможность оспаривания вашей сделки.
Шаг 2. Проверьте квартиру на отсутствие обременений и других собственников
Родившись, человек получает свидетельство о рождении, потом – паспорт, загранпаспорт и еще целый перечень документов, которые удостоверяют его личность, но при этом они не заменяют друг друга. Точно так же и с квартирой. Одним из важнейших документов, отражающих ее «историю», является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Помимо общей информации (ФИО нынешнего владельца, его паспортных данных) свидетельство содержит такие актуальные разделы, как основание на регистрацию права собственности, количество собственников и наличие/отсутствие обременений.
Документом, подтверждающим право собственности, также может быть выписка из ЕГРН, если продавец приобрел квартиру после 2016 года. Но это не значит, что нужно пренебрегать шагом №1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте ее с той, что вам показывает продавец, поскольку данные в Росреестре могут поменяться.
Напомним, что с марта 2023 года выписка выглядит иначе. Без согласия собственника квартиры или помощи нотариуса покупатель жилья не может получить справку, где будут указаны ФИО владельца недвижимости. Тем не менее это не мешает тщательно проверить квартиру: в выписке из ЕГРН все равно отражены обременения и вся полная информация о жилье. Среди них – точный адрес, кадастровые номер и стоимость, площадь недвижимости.
Моменты, требующие особой бдительности:
- основание права собственности – мена, дарение, получение квартиры в наследство;
- приобретение квартиры во время брака (наличие брака или сведения о расторжении брака);
- долевая собственность.
Важно! Чтобы проверить квартиру, не забудьте взглянуть на документ-основание. Он расскажет, каким образом человек получил жилье.
«Это может быть договор купли-продажи, когда квартира просто покупалась у другого собственника. Может быть договор долевого участия, когда квартира покупалась в долевку, то есть на этапе строительства у какого-либо застройщика. А также свидетельство о наследовании, если квартира досталась продавцу по наследству», - рассказывает Виталий Зыза.
Теперь разберем подробнее нюансы, на которые 100% нужно обратить внимание. Особая бдительность в данном случае поможет проверить квартиру и купить юридически чистый объект.
Изучите разрешение супруга
Квартира, купленная в браке, является общей собственностью супругов. Не имеет значения, кто из них оформил сделку, развелись они на момент продажи или нет. Поэтому важно выяснить, когда зарегистрирован/расторгнут брак и когда оформлено право собственности на квартиру. Запросите бумаги о заключении/расторжении брака и сверьте даты с теми, которые указаны в свидетельстве о праве собственности.
Если вам удалось проверить квартиру и выяснить, что ее купили в браке, запросите нотариальное согласие второго супруга.
Важно! Росреестр зарегистрирует сделку купли-продажи без одобрения мужа или жены. Но на договоре будет соответствующая пометка. В случае чего второй супруг сможет оспорить сделку и оставить покупателя без жилья.
Убедитесь в отсутствии наследников
Если жилье получили по наследству, неплохо бы тоже проверить квартиру. Бывает так, что даже сам продавец не в курсе, есть ли другие претенденты на недвижимость. А спустя некоторое время объявляется, например, внебрачный сын наследодателя и заявляет о своих правах.
Поэтому кроме проверки паспорта, свидетельства о праве на наследство, документа о праве собственности на квартиру необходимо:
- изучить, могут ли быть другие наследники, с помощью продавца, его родственников и друзей;
- попросить продавца написать нотариальное заявление о возмещении потерь, если появится другой наследник и выиграет суд.
Запросите справку об остатке на пенсионном счете
Если в семье, у которой вы покупаете жилье, есть дети, нужно проверить квартиру на использование маткапитала.
Для этого попросите продавца показать справку об остатке на пенсионном счете, чтобы убедиться:
- что маткапитал не использовали при покупке квартиры;
- либо, наоборот, применили субсидию.
Во втором случае родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если доли не выделены, сделку могут признать недействительной. Семье придется вернуть деньги в Пенсионный фонд и покупателю квартиры.
Проверьте справку по ипотеке
Ипотечная квартира находится в залоге у банка до погашения кредита. Если кредит погашен, полноправный собственник жилья может спокойно его продавать. Если же владелец все еще платит ипотеку, просто так продать недвижимость нельзя. Поэтому нужно проверить квартиру. Росреестр не зарегистрирует сделку с ипотечным «хвостом». Понадобится сначала гасить кредит, а затем продавать жилье. Узнать, погашен ли долг по ипотеке или нет, поможет справка из банка.
Шаг 3. Запросите выписку из домовой книги или паспортного стола
Ко времени совершения сделки в квартире не должно остаться прописанных. Проверить квартиру на прописанных в ней людей поможет выписка из домовой книги (включает сведения о прописанных) и справка по форме № 40, которая отражает сведения о регистрации граждан по месту жительства, а также архивную информацию – в частности, о том, кто был прописан в квартире и выписан из нее ранее.
Здесь особое внимание нужно уделить тем, кто был выписан. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка. К примеру, сейчас, чтобы снять лицо, находящееся в местах лишения свободы, с регистрационного учета, нужно проставление суда. Раньше этого не требовалось. Как следствие – мы можем столкнуться с тем, что отбыв срок, человек заявит свои права на квартиру, и сделка купли-продажи будет пересмотрена.
Но есть и хорошая новость. Справка по форме № 40 содержит формулировку «на такую-то дату зарегистрированных в квартире нет» и действительна в течение 5 дней. Это означает, что человек, продающий квартиру, соблюдает требования честной сделки, самостоятельно урегулировав вопросы по правам на квартиру с супругом/-ой и несовершеннолетними детьми.
Шаг 4. Запросите кадастровый паспорт квартиры
Чек-лист проверок будет неполным без кадастрового паспорта жилья и последних оплаченных квитанций по содержанию квартиры.
Не забывайте запросить у собственника квартиры кадастровый паспорт – документ с полным описанием помещения – начиная от указания адреса и года строительства дома и заканчивая метражом и сведениями о наличии согласованных перепланировок или их отсутствии. Сверьте данные с фактическими параметрами квартиры. Помните, что несогласованные перепланировки могут принести кучу проблем в дальнейшем.
Если покупатель не проверил квартиру с перепланировкой, он рискует:
- получить отказ банка в ипотеке;
- купить жилье, но нарваться на штраф.
При осмотре квартиры покупателю следует обратить внимание на:
- расширение и перенос «мокрых зон»;
- наличие пристроя;
- отсутствие несущей стены;
- демонтаж вентиляционного короба;
- перенос стояков отопления и водоснабжения и т.д.
Если вы все-таки решили купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, заниматься согласованием после ее приобретения придется вам. Не каждый покупатель захочет обременять себя сбором дополнительных документов и хождением по инстанциям. Поэтому важно заранее проверить квартиру и понять, нужно вам это или нет.
Шаг 5. Проверьте последние квитанции об оплате коммуналки
Наличие последних квитанций об оплате коммунальных услуг помогут убедиться, что вам не придется внезапно ужинать при свечах или бежать в душ к друзьям. Поэтому обязательно проверьте квартиру на отсутствие коммунальных долгов. Лицевые счета, по которым выставляется оплата коммунальных услуг, привязаны к собственнику. В норме перед закрытием сделки по купле-продаже он должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета и погасить все долги по коммунальным платежам.
После покупки квартиру ее новому собственнику будет открыт его личный счет. Однако практика показывает, что не все продавцы щепетильно относятся к своим обязанностям. В результате вы можете получить счета с весомой суммой неоплаченных долгов по коммуналке. И пока вы будете выяснять отношения с прежним владельцем, управляющей компании ничто не помешает отключить воду или электричество до момента погашения задолженностей.
Важно! Проверьте квартиру на долги по капитальному ремонту. Попросите у продавца справку. Если долги по ЖКХ по закону остаются за прежним владельцем, задолженности по капитальному ремонту переходят на нового владельца, так как они привязаны к объекту недвижимости.
«Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и капремонту продавцы, как правило, предоставляют на саму сделку. Но, тем не менее, их стоит посмотреть, перед тем, как покупать квартиру, для того, чтобы не было каких-то подвохов», - говорит Виталий Зыза.
Шаг 6. Проверьте продавца квартиры
Активное участие в процессе принимают обе стороны: и продавец, и покупатель. Причем ряд документов/справок проще получить самому продавцу (те же выписки из ЕГРН или домовой книги). Если на каком-либо из этапов продавец квартиры отказывается или затягивает с предоставлением документов, необходимых для купли-продажи, это большой повод задуматься о законности предстоящей сделки. Риски по покупке несете вы. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение.
Подтверждение личности – это то, что лежит на поверхности при проверке паспорта. Данные, указанные в нем, должны совпадать с теми, которые вы значатся в документах на жилье. Это говорит о том, что вы имеете дело действительно с тем человеком, собственником квартиры, у которого собираетесь ее приобрести. Попросите предоставить оригинал не только паспорта, но и других документов – к примеру, водительского удостоверения, полиса или страхового свидетельства. Так вы снизите риски мошенничества: подделать целый пакет документов, удостоверяющих личность, сложнее, чем один паспорт.
Со своей стороны предлагаем не тратить впустую время и уже после первичного интереса к той или иной квартире проверить ее собственника по следующему чек-листу:
- есть или нет паспорт в базе недействительных паспортов МВД;
- есть или нет исполнительные производства (ситуация, когда судебные приставы начинают взимать неуплаченные долги в принудительном порядке. Основания здесь – от неуплаты налогов до уклонение от уплаты ЖКХ). Вовремя узнать задолженность у судебных приставов или убедиться в ее отсутствии – хорошая возможность утвердиться, что вы приняли правильное решение, или же подыскать другую квартиру;
- есть или нет неоплаченные штрафы ГИБДД по ВУ.
Все это можно сделать с помощью проверки человека по официальным базам данных CheckPerson. В нашем активе – базы МВД, ФССП, ГИБДД, реестры ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Проверяйте владельца недвижимости, изучайте информацию и только после этого принимайте решение. И пусть оно будет правильным на все 100%!
При проверке сведений, относящихся к третьему лицу, не забывайте запросить у него письменное разрешение. Так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных».
