Опросив риэлторов, юристов и арбитражных управляющих, мы выделили обязательные шаги перед покупкой жилого помещения. Наш эксперт – Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro.
Рынок недвижимости – один из самых прибыльных для продавцов и затратных для покупателей. Отсюда – огромное количество случаев мошенничества. Практика показывает: каждые 3 из 100 сделок купли-продажи будут оспариваться в суде.
Масштабы рисков делают такой процесс, как юридическая проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, задачей первой необходимости. Если вы приобретаете жилье не через агентство, а самостоятельно, рекомендуем подойти к вопросу ответственно и следовать нашим инструкциям.
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН
Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) поможет вам проверить квартиру перед покупкой. Заказывать выписку следует, до того, как вы внесете аванс или заключите сделку, уверен Виталий Зыза:
«Посмотрели апартаменты, поняли, что хотите их купить: назначьте повторную встречу с собственниками и к этому моменту закажите выписку из ЕГРН. В ней можно получить полную информацию по объекту, который вы планируете приобрести».
С марта 2023 года из выписок ЕГРН, которые может получить любой гражданин, исчезли ФИО собственника – меру ввели для предотвращения мошенничества. Это не мешает тщательно проверить апартаменты: в выписке из ЕГРН отражены обременения и полная информация о жилье.
Заказать выписку с персональными данными сможет владелец жилья, а также:
- муж или жена продавца;
- наследники;
- доверенное лицо собственника;
- банк, в залоге у которого находится данная жилплощадь;
- представители органов власти;
- нотариусы;
- арбитражные управляющие;
- наниматель/арендатор, если он заказывает выписку из ЕГРН на апартаменты, в которых проживает и на которые есть договор;
- некоторые должностные лица.
Остальным, кому потребуется юридическая проверка квартиры при покупке, придется получить согласие собственника либо обратиться к нотариусу. Тогда покупатель получит «старый» формат выписки из ЕГРН и увидит там ФИО настоящего владельца.
Посмотреть пример выписки ЕГРН
Чтобы проверить квартиру, полезно знать не только ее собственника. Выписка из ЕГРН дает ответ на самый главный вопрос – свободна ли жилплощадь для продажи или имеет ограничения: объект может быть арестован судебными приставами или находиться в ипотеке. Также стоит присмотреться к большому количеству регистрационных действий с объектом недвижимости. Это может быть признаком того, что апартаменты находятся в залоге, что, в свою очередь, в дальнейшем повлечет возможность оспаривания вашей сделки.
Шаг 2. Проверьте квартиру на отсутствие обременений и других собственников
Одним из важнейших документов, отражающих «историю» жилого помещения, является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельство содержит такие актуальные разделы, как основание на регистрацию права собственности, количество собственников и наличие/отсутствие обременений.
Документом, подтверждающим право собственности, также может быть выписка из ЕГРН, если продавец приобрел недвижимость после 2016 года. Но это не значит, что нужно пренебрегать шагом №1. Как проверить квартиру на обременение? Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте ее с той, что вам показывает продавец, поскольку данные в Росреестре могли поменяться.
Моменты, требующие особой бдительности:
- основание права собственности – мена, дарение, получение квартиры в наследство;
- приобретение жилья во время брака (наличие брака или сведения о расторжении брака);
- долевая собственность.
Важно! Чтобы проверить квартиру, не забудьте взглянуть на документ-основание. Он расскажет, каким образом человек получил жилье.
«Это может быть договор купли-продажи, когда жилплощадь просто покупалась у другого собственника. Может быть договор долевого участия, когда жилплощадь покупалась в долевку, то есть на этапе строительства у какого-либо застройщика. А также свидетельство о наследовании, если жилплощадь досталась продавцу по наследству», – рассказывает Виталий Зыза.
Особая бдительность поможет грамотно проверить недвижимость и купить юридически чистый объект.
Шаг 3. Изучите разрешение супруга
Жилплощадь, купленная в браке, является общей собственностью супругов, поэтому важно выяснить, когда зарегистрирован/расторгнут брак и когда оформлено право собственности. Запросите бумаги о заключении/расторжении брака и сверьте даты с указанными в свидетельстве о праве собственности. Если вам удалось проверить квартиру и выяснить, что ее купили в браке, запросите нотариальное согласие второго супруга.
Шаг 4. Убедитесь в отсутствии наследников
Если жилье получили по наследству, неплохо бы тоже проверить квартиру на юридическую чистоту. Бывает так, что даже сам продавец не в курсе, есть ли другие претенденты на недвижимость.
Поэтому кроме проверки паспорта, свидетельства о праве на наследство, документа о праве собственности необходимо:
- удостовериться в отсутствии других наследников;
- попросить продавца написать нотариальное заявление о возмещении потерь, если появится другой наследник и выиграет суд.
Шаг 5. Запросите справку об остатке на пенсионном счете
Если в семье, у которой вы покупаете жилье, есть дети, нужно проверить квартиру на использование маткапитала.
Для этого попросите продавца показать справку об остатке на пенсионном счете, чтобы убедиться:
- маткапитал не использовали при покупке квартиры;
- наоборот, применили субсидию.
Во втором случае родители обязаны выделить детям доли в квартире. Если доли не выделены, сделку могут признать недействительной.
Шаг 6. Проверьте справку по ипотеке
Ипотечное жилье находится в залоге у банка до погашения кредита. Если владелец все еще платит ипотеку, Росреестр не зарегистрирует сделку с ипотечным «хвостом». Сначала необходимо погасить кредит, а потом продавать жилье. Поэтому нужно знать, как проверить квартиру при покупке. Узнать, погашен ли долг по ипотеке, поможет справка из банка.
Шаг 7. Запросите выписку из домовой книги или паспортного стола
Ко времени совершения сделки никто не должен быть прописан в апартаментах. Проверить жилплощадь на прописанных в ней людей поможет выписка из домовой книги (включает сведения о прописанных) и справка по форме №40, которая отражает сведения о регистрации граждан по месту жительства.
Особое внимание нужно уделить тем, кто был выписан. После отмены домовых книг вся информация о прописанных в квартире перенесена в электронные базы данных МВД. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка.
Справка по форме № 40 содержит формулировку «на такую-то дату зарегистрированных в квартире нет» и действительна в течение 5 дней. Это означает, что человек, продающий апартаменты, соблюдает требования честной сделки, самостоятельно урегулировав вопросы по правам на квартиру с супругом/-ой и несовершеннолетними детьми.
Шаг 8. Запросите кадастровый паспорт квартиры
Не забывайте запросить у собственника кадастровый паспорт – документ с полным описанием помещения – начиная от указания адреса и года строительства дома и заканчивая метражом и сведениями о наличии согласованных перепланировок или их отсутствии. Сверьте данные с фактическими параметрами жилого помещения. Помните, что несогласованные перепланировки могут принести кучу проблем в дальнейшем.
Если покупатель не проверил жилплощадь с перепланировкой, он рискует:
- получить отказ банка в ипотеке;
- купить жилье, но нарваться на штраф.
При осмотре жилого помещения покупателю следует обратить внимание на:
- расширение и перенос «мокрых зон»;
- наличие пристроя;
- отсутствие несущей стены;
- демонтаж вентиляционного короба;
- перенос стояков отопления и водоснабжения и т.д.
Если вы все-таки решили купить недвижимость с неузаконенной перепланировкой, заниматься согласованием после ее приобретения придется вам. Не каждый покупатель захочет обременять себя сбором дополнительных документов и хождением по инстанциям.
Поэтому важно заранее проверить жилье и понять, нужно вам это или нет.
Шаг 9. Проверьте последние квитанции об оплате коммуналки
Последние квитанций об оплате коммунальных услуг помогут убедиться, что вам не придется внезапно ужинать при свечах или бежать в душ к друзьям. Поэтому обязательно надо проверить квартиру на отсутствие коммунальных долгов.
Лицевые счета, по которым выставляется оплата коммунальных услуг, привязаны к собственнику. В норме перед закрытием сделки по купле-продаже он должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета и погасить все долги по коммунальным платежам.
После покупки квартиры ее новому собственнику будет открыт его личный счет. Однако практика показывает, что не все продавцы щепетильно относятся к своим обязанностям. В результате вы можете получить счета с весомой суммой неоплаченных долгов по коммуналке.
Важно! Необходимо также проверить квартиру перед покупкой на долги по капитальному ремонту. Попросите у продавца справку. Если долги по ЖКХ по закону остаются за прежним владельцем, задолженности по капитальному ремонту переходят на нового владельца, так как они привязаны к объекту недвижимости.
«Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и капремонту продавцы обычно предоставляют на саму сделку. Тем не менее, их стоит посмотреть перед тем, как покупать квартиру», – говорит Виталий Зыза.
Шаг 10. Проверьте продавца квартиры
Активное участие в процессе принимают обе стороны: и продавец, и покупатель. Причем ряд документов/справок проще получить самому продавцу (те же выписки из ЕГРН или домовой книги). Если на каком-либо из этапов продавец квартиры отказывается или затягивает с предоставлением документов, необходимых для купли-продажи, это повод задуматься о законности предстоящей сделки. Риски по покупке несете вы.
Подтверждение личности продавца – это то, что лежит на поверхности при проверке паспорта. Данные, указанные в нем, должны совпадать с теми, которые значатся в документах на жилье. Это говорит о том, что вы имеете дело действительно с собственником квартиры, у которого собираетесь ее приобрести. Попросите предоставить оригинал не только паспорта, но и других документов – к примеру, водительского удостоверения, полиса или страхового свидетельства. Так вы снизите риски мошенничества: подделать целый пакет документов, удостоверяющих личность, сложнее, чем один паспорт.
Со своей стороны предлагаем не тратить впустую время и проверить собственника недвижимости по следующему чек-листу:
- есть или нет паспорт в базе недействительных паспортов МВД;
- есть или нет исполнительные производства (ситуация, когда судебные приставы начинают взимать неуплаченные долги в принудительном порядке. Основания здесь – от неуплаты налогов до уклонение от уплаты ЖКХ). Вовремя узнать задолженность у судебных приставов или убедиться в ее отсутствии – хорошая возможность убедиться, что вы приняли правильное решение, или же подыскать другую квартиру;
- есть или нет неоплаченные штрафы ГИБДД по ВУ.
Все эти данные можно получить с помощью сервиса CheckPerson для проверки физлиц по официальным базам данных. В нашем активе – базы МВД, ФССП, ГИБДД, реестры ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Проверяйте владельца недвижимости, изучайте информацию и только после этого принимайте решение.
Как проверить квартиру перед покупкой по всем источникам
Итак, вы уже поняли, что проверка недвижимости перед покупкой должна быть проведена тщательно и по всем источникам. Подготовили для вас чек-лист по проверке объекта недвижимости в целом.
Таблица поможет не забыть, на что обратить внимание:
| Тип проверки | Как оценить безопасность сделки |
|---|---|
| Правовая проверка | – запросить выписку из ЕГРН; – проверить отсутствие арестов и залогов на квартиру; – убедиться, что продавец – единственный собственник; – убедиться в отсутствии наследников. |
| Техническая проверка | – осмотреть состояние жилплощади и коммуникаций; – проверить работоспособность всех систем (электричество, водопровод и пр.). |
| Финансовая проверка | – проверить, не находится ли квартира в ипотеке; – уточнить задолженности по коммунальным платежам. |
| Юридическая проверка | – проверить наличие зарегистрированных жильцов; – уточнить наличие зарегистрированных несовершеннолетних; – убедиться, что не вложен маткапитал; – убедиться, что квартира не является предметом судебных разбирательств; – проверить личность продавца. |
| Проверка через местные органы | – запросить в БТИ информацию о технических характеристиках; – проверить кадастровую стоимость в управлении Росреестра; – уточнить историю изменения собственников. |
