Покупка квартиры на вторичном рынке – прекрасная возможность решить вопрос с жильем прямо здесь и сейчас. Главное – исключить наличие обременений. Они могут быть как явными, так и скрытыми. О том, на что обращать внимание при проверке квартиры, нам рассказали директор АН «Анкер» Александр Марин и директор компании ОБМЕНКВАРТИР.РФ Станислав Галкин.
Согласно статистике, около 6% сделок признаются недействительными по причине выявления обременений, препятствующих купле-продаже. Под обременением понимается ограничение на продажу квартиры. Ее нельзя продавать, т.к. могут предъявить свои права третьи лица – начиная от родственников бывшего собственника квартиры и заканчивая организациями (банк, к примеру, если квартира заложена).
«Обременение – это отметка, которая ставится на объект для того, чтобы его невозможно было продать без согласия того, кто эту отметку поставил. Что-то вроде метки на товаре в магазине, которая запищит, если вы попытаетесь незаметно вынести этот товар из магазина, не оплатив его на кассе», – рассказывает Станислав Галкин.
Виды обременений
- Нахождение квартиры в залоге по ипотечному кредитованию. Такой вид обременения означает, что собственник взял ипотеку под залог данного имущества, и на каждую операцию по данному объекту до полного погашения ипотеки ему нужно получать разрешение банка. При этом именно банк в данном случае устанавливает порядок, в соответствии с которым должна проходить такая сделка.
«Это самое распространенное обременение – «залог в силу закона». В покупке такой квартиры нет больших проблем, особенно если вы приобретаете эту квартиру с ипотекой того же банка», – уверен Станислав Галкин.
Как проверить: определить наличие или отсутствие ипотечного обременения поможет выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Обременение материнским капиталом. Если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, то для продажи квартиры собственнику в первую очередь необходимо наделить детей долями. После официального оформления собственности у детей требуется еще получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. И только при наличии этих двух документов можно приступить к совершению сделки. Также разрешение органов опеки и попечительства необходимо, если правом на квартиру наделен недееспособный или несовершеннолетний гражданин.
Как проверить: с особым вниманием отнестись в проверке паспортных данных. «Для определения возможности обременения жилья материнским капиталом важно тщательно изучить паспорт собственника на наличие и количество детей, поскольку в выписке из ЕГРН сведений об этом виде обременения нет», – подчеркивает Александр Марин.
- Наличие договора аренды на квартиру. Здесь мы сталкиваемся с ситуацией, когда закон и практика расходятся. В соответствии с законом каждый долгосрочный договор аренды (свыше 12 месяцев) должен регистрироваться в Росреестре. На деле же собственники квартиры часто этого не делают (и это в их интересах, а не в интересах тех, кто арендует квартиру на длительный срок). «Если же все-таки договор аренды зарегистрирован в Росреестре, то арендатор может проживать в квартире до окончания срока действия договора аренды. Собственник квартиры не может совершать сделки по этому объекту до момента завершения договора», – делится Александр Марин.
Как проверить: Эти данные мы увидим в выписке из ЕГРН.
- Договор ренты. Это договор пожизненного содержания прежнего владельца квартиры за счет приобретения права собственности. Такие договоры обычно заключают одинокие пожилые люди, нуждающиеся в уходе. Согласно договору ренты приобретатель квартиры сразу после заключения договора становится собственником жилья. Однако до смерти получателя ренты новый владелец самостоятельно не может распоряжаться данным имуществом. За прежним собственником сохраняется право пожизненного проживания в квартире и регулярного получения ренты (лекарства, продукты, оплату платежей и др.) от нового владельца. Продать квартиру можно только с нотариально заверенного согласия прежнего владельца или после его смерти.
Как проверить: «Все договоры ренты в обязательном порядке регистрируются в Росреестре, соответственно в выписке из ЕГРН мы увидим его наличие», – комментирует Александр Марин.
- Арест недвижимости. Обременение такого рода налагает на собственника квартиры суд. Чаще всего это происходит из-за невыплаты собственником долговых обязательств перед кем-либо. До снятия ареста с квартиры с ней нельзя совершать никаких сделок. Это очень важный момент. Если покупателю попадется недобросовестный продавец, то есть риск остаться без денег и не дождаться своего жилья, делится Станислав Галкин: «Если вовремя не увидеть эту отметку, то можно попасть в серьезные неприятности. К примеру, приобретая такой объект с использованием ипотечного кредита и передав продавцу первоначальный взнос за квартиру, который может составить несколько миллионов рублей, можно навсегда распрощаться с этими деньгами. Ведь регистрация сделки будет приостановлена до снятия ареста, который продавец далеко не всегда может (или хочет) снять».
Как проверить: поможет все та же выписка из ЕГРН. Также стоит провести через картотеку ФССП проверку задолженности по фамилии продавца квартиры.
«Безусловно, прежний владелец обязан сообщать перед сделкой купли-продажи о наличии обременения. Однако лучше все проверить самостоятельно. Проверьте паспортные данные, сведения о детях, супругах и бывших супругах. Сведения о детях позволят вам выяснить, может ли идти речь об обременении материнским капиталом. При наличии супруга должно быть предоставлено его согласие на продажу недвижимости, если супруги в разводе, то документ о разделе имущества. Затем обязательно закажите свежую выписку из ЕГРН. Также во избежание неприятных сюрпризов я всегда стараюсь договориться об оплате после получения справки о получении права собственности из МФЦ. Данные условия купли-продажи прописываются в договоре и максимально защищают права покупателя. В данном случае срок регистрации нового владельца займет всего 5 дней, после которых он и оплатит свое новое имущество», - завершает свой рассказ Александр Марин.
Итак, подытожим. Вы хотите купить квартиру. Чтобы впоследствии не выяснилось, что вы имеете дело с умышленным мошенничеством или введением в заблуждение, квартиру перед покупкой необходимо проверить.
Для этого:
- запрашиваем выписку из ЕГРН. По ней видим, есть на квартире обременения или нет;
- внимательно проверяем паспорт собственника квартиры. Начиная от того, находится он или нет в базе недействительных паспортов МВД и заканчивая сведениями о наличии/отсутствии детей, супругов и прочих третьих лиц, находящихся на иждивении собственника и имеющих прописку в данной квартире;
- стараемся обезопасить себя от финансово неблагонадежного продавца. Проводим через картотеку ФССП проверку задолженности по фамилии владельца квартиры.
Будьте бдительны! Проверьте собственника квартиры заранее, чтобы после не столкнуться с оспариванием сделки в суде!
