Вовремя проведенная проверка продавца недвижимости снижает риск того, что сделка будет признана недействительной или оспорена в будущем. Рассмотрим неочевидные ситуации, когда слепое доверие при покупке однозначно подведет.
В правовом поле есть понятие «добросовестный приобретатель». Это тот, кто сделал все возможное для безопасности и чистоты покупки. Если после приобретения жилья возникают юридические проблемы, то суд охотнее поддерживает именно такого гражданина. При этом проверять нужно не только объект недвижимости, но и его собственника. Разбираемся, как и для чего проверить продавца квартиры, а также какие ситуации могут произойти, если этого не сделать.
Зачем проверять собственника квартиры перед покупкой
Даже если вы убедились, что на квартире нет обременений, все перепланировки узаконены, продавец успешно расплатился с ипотекой и на жилплощади никто не зарегистрирован, это не застрахует вас от недобросовестного продавца и возможных проблем с недвижимостью в будущем.
Проверка продавца необходима для уверенности в том, что сделку не признают недействительной уже после покупки или же она не сорвется в последний момент. Последний вариант после того, как вы долго готовились к покупке, тоже неприятен – придется начинать все сначала. Именно поэтому лучше и эффективнее всего не только проверить квартиру перед покупкой, но и понять, как проверить собственника квартиры на старте ваших переговоров, чтобы не терять время напрасно и сберечь свои нервы и деньги.
Ситуация №1: паспорт собственника оказался недействительным
На первый взгляд все документы в порядке, ФИО продавца в паспорте совпадает с данными в других бумагах, юрист или риэлтор с какой-либо из сторон проверил на корректность сведения во всех возможных свидетельствах и справках. Однако прямо перед сделкой выяснилось, что паспорт у собственника просрочен, требует замены по возрасту, в нем есть посторонние пометки, он в плохом состоянии или же по каким-то причинам попал в базу недействительных паспортов.
Что говорит закон
Недействительный документ – это документ, не имеющий силы или значения вследствие неправильности, истечения срока действия и т.п. Важно понимать, по какой именно причине паспорт продавца может быть признан недействительным.
Например, продавец недвижимости не поменял паспорт при достижении определенного возраста. В России это надо делать в 20 и 45 лет (в соответствии с постановлением Правительства РФ от №828), однако многие забывают об этом. Просрочка автоматически делает паспорт недействительным, причем непригодным для сделок он становится уже в первый день после наступления возраста. Соответственно, когда паспорт просрочен, сделки по нему могут признать недействительными. Однако если стороны, зная о недействительности паспорта в связи с истечением срока его действия, подпишут соглашение о том, что договор подписан и исполнен, такая мера может не применяться.
А в случае, если собственник намеренно воспользовался паспортом, о недействительности которого он знал (например, подал заявление о его пропаже, получил новый, а для сделки использовал прежний документ) – это повод насторожиться. Вряд ли вы захотите заключать сделку на несколько миллионов с человеком, который может оказаться мошенником. Даже если вам удастся доказать подлог, когда выяснится, что продавец намеренно пошел на обман, время уже будет потрачено.
Как подстраховаться
Спокойно и без спешки удостовериться в том, что с документами продавца все в порядке. Проверить паспорт собственника квартиры на действительность, а не только на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте МВД или через Госуслуги. Это один из важнейших этапов проверки собственника квартиры.
Ситуация №2: продажа по доверенности
Частый случай: собственники оформили доверенность на риэлтора, чтобы он занимался продажей и документами. Покупатели сверили паспортные данные, внимательно прочитали перечень доверенных прав. Официальный государственный бланк, печать и подпись нотариуса – все на месте. Риэлтор предъявил и свидетельство собственника. Нотариально заверенную копию, ведь оригинал пока у владельца, а он приедет только на продажу. Внесли задаток. И все. Человек пропал вместе с деньгами.
Да, покупатели пытались разобраться, привлекли полицию, обратились в суд. Однако выяснилось, что риэлтор давно разыскивается органами и уже проворачивал сделки по поддельным документам.
Что говорит закон
В ст. 34.3 «Основ законодательства РФ о нотариате», прописана обязанность нотариусов регистрировать нотариальные действия в единой информационной системе. Эти сведения должны вноситься незамедлительно. Но собственник может отозвать доверенность, оставив у риэлтора экземпляр. Также вы можете столкнуться с полностью фальшивыми документами, как в ситуации из нашего примера. Пострадавшие от мошенничества имеют право взыскать потери через суд, но это затратный по времени и малоэффективный метод.
Как подстраховаться
Если продавец действует по доверенности, то проверка его личности требует особого внимания:
- во-первых, проверьте паспорт риэлтора – значится он или нет в базе недействительных паспортов МВД. В ней содержатся данные о просроченных, фальшивых и отозванных УФМС документах;
- во-вторых, убедитесь, что риэлтор не числится в розыске МВД;
- пробейте доверенность по реестру Федеральной нотариальной палаты.
Доверенность и свидетельство собственника жилья легко подделать. Особенно если покупателям предъявляются копии документов. Поэтому важно сохранять бдительность и удостовериться в чистоте агента по недвижимости, проверить риэлтора на благонадежность. А также проверить доверенность на сайте нотариальной палаты, сверить ее номер и дату выдачи.
«Все мы знаем, что доверенности могут составляться и мошенническим путем. Поэтому нужно проверять доверенности – на сайте нотариальной палаты», – рассказывает брокер по недвижимости центра недвижимости «Арбат» Павел Чистяков.
Ситуация №3: долги у собственника
Продавец квартиры – единственный совершеннолетний собственник. Все документы оформлены, квартира готова к продаже. Цена ниже рыночной, но жилье в плохом состоянии, это объяснимо. После оформления договора купли-продажи покупатель заезжает в квартиру. Но через пару недель обнаруживает повестку в суд. Бывший собственник на момент продажи имел крупные долги, из-за чего суд объявил сделку недействительной. Однако покупатель соблазнился низкой ценой и не подумал проверить собственника квартиры.
Что говорит закон
- по ст. 179 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если она совершена на невыгодных условиях. Например, когда продавец находится в тяжелых жизненных обстоятельствах, а покупатель пользуется этим. Да, в суде доказать это не всегда возможно, но никто не захочет терять время и деньги на разбирательства;
- согласно №229-ФЗ от 02.10.2007, если на собственность наложен арест, должник имеет право на добровольное погашение задолженности. Обычно это 5 дней. После этого объявляется запрет на регистрационные действия, когда продать жилье невозможно.
Как подстраховаться
Не торопиться с покупкой, а оценить все риски и подумать о том, как и на что проверить собственника квартиры. Узнать, числится ли продавец в списке должников Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В эту базу попадают все исполнительные производства по взысканию долгов банками, ЖЭУ, УК, юридическими и физическими лицами.
Ситуация №4: собственник банкрот
Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец – добросовестный плательщик. По всем признакам казалось, что в проверке собственника квартиры нет необходимости. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.
Что говорит закон
- по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
- в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве.
Как подстраховаться
Проверьте человека на наличие долгов, чтобы в последующем не столкнуться с тем, что продавец окажется крупным должником и не сможет справиться со своими выплатами и пойдет на банкротство. Чтобы не остаться ни с чем и не тратить нервы на суды и возвращение денег, перед сделкой не лишним будет заглянуть в единый реестр сведений о банкротстве.
«Прежде чем заключить сделку, надо проверить собственника на наличие долгов на сайте судебных приставов. И на наличие в отношении него процедуры банкротства на сайте арбитражного суда. Если человек имеет долги, могут возникнуть проблемы. Из-за этих долгов могут не зарегистрировать сделку. Кроме того, в случае признания его банкротом, сделка может быть признана недействительной судом», – уверена юрист Зарина Адыева.
Ситуация №5: долг по имущественному налогу
Прямая продажа без посредников, бывшие владельцы жили в квартире 15 лет со дня сдачи дома. Никаких недопониманий у продавца и покупателя, паспорт и справки из домоуправления в порядке. Но через полгода на Госуслугах обнаруживается задолженность по налогам на 20 тысяч рублей по новой квартире. Хозяева удивлены, ведь всегда платили взносы вовремя.
Что говорит закон
Задолженность по жилищному налогу переходит от одного владельца другому вместе с правом собственника, если новый хозяин уведомлен об этом. Этот пункт указан в ст. 391 ГК РФ. В нашем случае в договоре купли-продажи этот момент был прописан в середине текста. Этого пункта покупатель просто не заметил. Но договор подписал, а значит отвечать по счетам тоже будет он.
Как подстраховаться
- помимо базовой проверки документов, убедиться отсутствии обременений на квартиру по базам ФССП и ФНС;
- при наличии водительского удостоверения проверьте собственника квартиры на штрафы ГИБДД.
Чек-лист проверки продавца квартиры
Прежде чем купить квартиру, проверьте продавца квартиры на:
- отсутствие паспорта в базе недействительных паспортов МВД;
- отсутствие в базах розыска;
- дела по взысканию долгов;
- задолженности по налогам;
- штрафы ГИБДД.
Будьте внимательны: сверяйте паспортные данные во всех документах, они должны быть идентичны.
Ситуация №6: квартира находится под обременением
Продажа от собственника недвижимости, все документы оформлены и готовы к совершению сделки купли-продажи. После заключения договора и благополучного переезда в гости к новым владельцам приходят судебные приставы и предоставляют документы о том, что прежние хозяева не имели права на продажу жилья.
Что говорит закон
Понятие «под обременением» подразумевает, что собственность заложена у банков или у судебных приставов. Несмотря на меры защиты покупателя, недобросовестные продавцы недвижимости иногда все-таки умудряются продать жилье, которое им по факту не принадлежит. Такое бывает в двух случаях:
- имущество использовалось в качестве залога при банковском займе;
- квартира фигурировала в судебном разбирательстве и на нее открыто исполнительное производство.
Согласно п. 2 ст. 40 федерального закона № 102-ФЗ, заложенная банку или ипотечная квартира может быть передана третьим лицам только при участии в сделке залогодержателя.
Никакие обстоятельства, даже продажа имущества, не освобождают бывших владельцев жилья от задолженности. Но при этом нередко бывает так, что прежние хозяева просто исчезают, получив деньги, а новых владельцев ждут длительные судебные разбирательства и возможно выселение из купленного жилья.
Как подстраховаться
Проверить собственника квартиры на действительность документов и по базам МВД, чтобы убедиться в том, что он не мошенник. Проверить наличие исполнительных производств по базе ФССП и состояние недвижимости в Росреестре (выписка ЕГРН).
Ситуация №7: собственник оказался на учете в ПНД
Владелец квартиры по документам один – дедушка, «божий одуванчик», которого заботливые родственники хотят перевезти жить к себе. Кажется, что все бумаги в порядке, никакого подвоха, однако в процессе оказывается, что собственник квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере и сделки с недвижимостью проводить не может. И тут объявляются члены его семьи, которые требуют признать сделку недействительной.
Что говорит закон
Справка из ПНД не является обязательной для совершения сделки со стороны продавца. Однако по опыту юристов и риэлторов, банки почти всегда требуют такую справку, если квартиру продают люди старше 65 лет. Такая справка подтвердит, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью. Правда, не дает гарантии в том, что он дееспособен или недееспособен. Силу будет иметь только заключение судебно-правовой экспертизы.
Как подстраховаться
Если среди участников сделки есть пожилые собственники, не помешает запросить справку из психоневрологического диспансера (ПДН). Обязать продавца это сделать нельзя, но если он категорически откажется, это тоже может быть тревожным звоночком. Также если по каким-то косвенным признакам у вас есть подозрения, что собственник квартиры может быть зависимым от алкоголя или наркотических веществ, юристы особенно советуют настоять на получении такой справки.
Справку оформляют непосредственно в психоневрологическом диспансере, выдается она только на имя заказчика. Бесплатно выдается справка, что человек не обращался в ПНД и не находится на учете. Уже за деньги можно пройти осмотр у врача-психиатра, который выдаст врачебное свидетельство о состоянии здоровья. В такой справке должно быть указано, что по итогам освидетельствования противопоказаний для сделок с недвижимостью у продавца нет.
Заказывать справку из ПНД стоит непосредственно перед самой сделкой, так ее достоверность будет гораздо выше. Другими способами эти данные не получить, ни в каких базах они не содержатся. А вот комплексно проверить собственника квартиры перед покупкой по остальным параметрам можно быстро и эффективно.
Как проверить собственника квартиры перед покупкой?
Варианта два: по крупицам искать информацию на различных онлайн-ресурсах или получить ответы практически на все вопросы за пару часов с сервисом CheckPerson (в случае, если вы решили воспользоваться сервисом, не забудьте запросить письменное разрешение третьего лица на проверку, так вы не нарушите ФЗ «О персональных данных»).
CheckPerson соберет для вас нужные данные по продавцу квартиры
Проверьте любого человека по паспорту и водительским правам и узнайте, насколько безопасно заключать с ним сделку. Автоматический запрос отправляется в базы:
- МВД;
- ГИБДД;
- ФССП;
- ФНС;
- ЕГРЮЛ (ЕГРИП) и так далее.
В отчет включена информация о том:
- есть ли долги по налогам, штрафам, кредитам;
- случались ли инциденты по аресту имущества;
- действителен ли паспорт гражданина РФ;
- числится ли человек в полицейском розыске и так далее.
Принимайте взвешенные решения, основанные на фактах, а не предположениях, вместе с CheckPerson. Не рискуйте, проверьте продавца квартиры, прежде чем отдавать свои деньги. Будьте уверены в завтрашнем дне.
