Черные риэлторы – частые «герои» криминальных телепередач и новостных сводок, наживающиеся на людях. Доверчивые клиенты и просто те, кто не уделяет должного внимания собственной безопасности, сталкиваются с ними при продаже недвижимого имущества – как жилого, так и нежилого. А бывает, что жертвами черных риэлторов становятся те, кто и вовсе не собирался расставаться со своей жилплощадью.
В этой статье мы подробно раскроем, как работают черные риэлторы и как они обманывают своих клиентов. А также рассмотрим варианты, как понять, что риэлтор — мошенник, можно ли проверить риэлтора на честность и кто чаще всего становится жертвами таких «специалистов».
Кто такие черные риэлторы?
Черный риэлтор — это как лицо, ведущее частную практику, так и наемный сотрудник, ведущий деятельность в сфере недвижимости с нарушением законодательных и моральных норм. Его называют «черным» именно из-за используемых методов ведения дел: зачастую они не просто незаконны, а преступны.
Основные признаки черных риэлторов
Способы работы черных риэлторов разнообразны, однако между ними есть много общего. И есть несколько основных моментов, которые должны насторожить вас как клиента при работе с агентами по недвижимости.
Признаки черных риэлторов:
- черные риэлторы стараются «не светить» свои документы;
Если риэлтор отказывается показывать вам удостоверение личности, есть смысл задуматься о недобросовестности его намерений, особенно если вы уже работаете с документами для продажи или покупки квартиры.
При взаимодействии со специалистом по недвижимости клиент имеет право знать, с кем он ведет деятельность. Выяснить это можно, в том числе, с помощью паспорта, который стоит проверить как на подлинность, так и на действительность. Если агент скрывает свои документы, отказывается предоставлять паспорт и начинает нервничать, когда вы предлагаете проверить бумаги – это может быть явным признаком, что риэлтору есть что скрывать.
- у мошенника-риэлтора нет документов, подтверждающих его принадлежность к Российской Гильдии Риэлторов (РГР);
Как и любое другое профессиональное сообщество, РГР старается урегулировать поле своей деятельности. Благодаря РГР появился список сертифицированных компаний и частных лиц, оказывающих комплекс услуг по работе с недвижимостью.
- черные риэлторы могут отказаться предоставлять договор на оказание услуг;
При продаже квартиры договор заключается между собственником и риэлтором для закрепления обязательств сторон и иных положений, касающихся продажи недвижимости. Бумаги должны быть подписаны обеими сторонами, сопровождены печатью риэлтора или организации, на которую он работает. Черные риэлторы нередко используют недействительные данные — ИП или иное юридическое лицо на момент подписания договора может быть неактивным. Если вы покупаете квартиру, оценить благонадежность риэлтора так же важно, как и проверить собственника квартиры.
Однозначно дать ответ на вопрос «Как понять, что риэлтор — мошенник?» достаточно сложно, потому что черных риэлторов день ото дня становятся все сложнее раскрыть, в том числе — из-за развития технологий.
Популярные схемы работы черных риэлторов
Как мы уже отметили выше, схемы работы черных риэлторов могут быть самыми разными. И способов обмана доверчивых клиентов становится все больше – в том числе благодаря развитию Интернета, новых технологий и и предприимчивости самих недобросовестных специалистов. Ниже мы разберем основные актуальные способы обмана со стороны мошенников-агентов по недвижимости и расскажем, как обманывают риэлторы в 2023 году.
Выживание соседей
Множество квартир в России и по сей день находится в собственности «по долям» — люди на такой жилплощади живут так же, как в коммуналках: с общим санузлом, ванной комнатой и кухней.
По тем или иным причинам (развод, смерть владельца и так далее) отдельные собственники продают доли в квартирах, чем нередко пользуются черные риэлторы, действующие в таком случае совместно с квартирными рейдерами (они же — «профессиональные соседи»). После заключения сделки купли-продажи с одним собственником мошенник-риэлтор хочет заполучить объект недвижимости целиком, ведь так ее проще продать жилплощадь за большую цену.
Именно в этот момент в игру вступают квартирные рейдеры. Часто эти люди ведут себя непотребно: пристают к другим собственникам квартиры в помещениях общего пользования, вламываются в их комнаты, чтобы украсть украшения, деньги и даже документы на собственность. Они могут приводить домой шумных гостей, заселяться большими компаниями, в общем, сделать все, чтобы создать невыносимые для проживания условия.
Собственники встают перед выбором:
- они могут поддаться на провокацию и отдать черному риэлтору свою часть недвижимости, таким образом оставшись без жилья;
- выбрать линию игнорирования происходящего, надеясь, что ситуация изменится без их вмешательства;
- начать вести активную борьбу с подельниками риэлтора-мошенника.
Если мы будем опираться на статистику, то увидим, что большинство случаев «захвата квартиры» заканчивается победой черных риэлторов: выселением «профессиональными соседями» второго собственника. Человек, которого выселили «веселые соседи» нередко остается без средств к существованию и крыши над головой.
В то же время черные риэлторы могут уже оформлять новую сделку, только на этот раз — на продажу целой квартиры.
Деньги в долг под залог квартиры
Нередко жертвами схемы, подразумевающей под собой получение денежного долга под залог квартиры, становятся незащищенные слои населения:
- люди, страдающие от алкогольной или наркотической зависимости;
- пенсионеры;
- разведенные женщины в декрете, не имеющие постоянного источника дохода;
- иные уязвимые группы.
В такой схеме при заключении договора на заем денежных средств под залог, черные риэлторы могут «подсунуть» бумагу, подтверждающую факт передачи недвижимости им в собственность в дополнение к бумаге о залоге квартиры (надеясь на недальновидность, невнимательность и юридическую безграмотность жертвы).
Несложно догадаться, как выселяют черные риэлторы, работающие по такой схеме: с помощью махинаций с документами и грамотного психологического давления на человека, с которым они заключают договор. Жертва собственноручно подписывает бумаги по передаче жилья мошенникам.
Подмена договора
Подмену договора также можно отнести к категории обмана, основанного на юридической безграмотности человека. Риэлторы-мошенники пользуются тем, что их заказчик облегчает себе жизнь, перекладывая с себя обязательства по изучению подписываемых договоров.
Черные риэлторы пользуются этим: объясняя содержание одного договора, который и должен подписать их заказчик, они дают на подпись другой, содержание которого позволяет им получить обсуждаемый объект недвижимости в собственность.
В конце концов собственник, как и в предыдущей схеме, остается без жилья и средств к существованию.
Воровство денег
Черные риэлторы могут и не показаться такими изначально. Они будут выполнять свою работу качественно и добросовестно: в том числе с юридической стороны вопроса.
Однако как только сделка будет совершена, бывший владелец квартиры может столкнуться с тем, что его подставят: ни квартиры в собственности, ни денег с ее продажи не окажется.
Воровство денег черным риэлтором может происходить в различных обстоятельствах, но чаще всего это случается по двум сценариями:
- черный риэлтор самостоятельно ведет все дела заказчика, в том числе — совершает сделку купли-продажи объекта недвижимости. После окончания своей работы он просто перестает выходить на связь, исчезая с деньгами заказчика;
- риэлтор-мошенник прибегает к действиям насильственного характера после совершенной в присутствии заказчика сделки купли-продажи. В конце концов, он забирает деньги, оставляя бывшего владельца квартиры либо покалеченным, либо вовсе убитым.
Продажа квартир умерших
Действия черных риэлторов в ситуации продажи квартир умерших разделяются на два сценария:
- первый сценарий подразумевает под собой поиск человека, максимально похожего на покойного собственника квартиры;
- второй сценарий не предполагает под собой использования подставного лица — все действия совершаются в обход законодательства.
В обоих случаях мошенник-риэлтор работает не один: ему помогает как минимум нотариус, который оформляет «липовую» доверенность на распоряжение собственностью.
Доверенность позволяет черному риэлтору распоряжаться недвижимостью и вещами, находящимися в квартире. Часто вся утварь достается в «наследство» новым владельцам квартиры, которые могут и не знать о ее истории.
Перед покупкой квартиры важно обращать внимание на ее «чистоту», чтобы не стать случайной жертвой черного риэлтора, ведь редко кто знает, как понять, что риэлтор — мошенник.
Договор пожизненного содержания
Заключение договора пожизненного содержания, наверное, один из самых страшных вариантов взаимодействия с черным риэлтором. Чаще всего его подписывают с гражданами пенсионного возраста.
Сама суть договора состоит в том, что третье лицо (это может быть не только риэлтор, но и родственник) обязуется пожизненно содержать заключающего с ним договор гражданина в обмен на возможность получить его квартиру в собственность. И именно последняя часть заставляет людей идти на совершение преступления — например, убийство с использованием ядов или неправильно дозированных лекарств.
Черные риэлторы на рынке аренды жилья
Черные риэлторы как работают при продаже квартиры, так и при необходимости сдать ее. В подобной ситуации пострадать могут обе стороны — и человек, который сдает недвижимость, и арендатор.
Разберем, как обманывают риэлторы в каждой из ситуаций.
Черный риэлтор обманывает собственника квартиры
При сдаче недвижимости в аренду собственники обычно имеют определенные пожелания, касающиеся квартиранта: кто-то предпочитает сдавать квартиру только гражданам РФ, кто-то считает, что студенты и одинокие молодые люди могут устроить дебош и так далее.
Все это обязательно фиксируется в договоре с риэлтором — его подписывают обе стороны.
Но черные риэлторы зачастую хитрят:
- не подписывают договор под тем или иным предлогом;
- заключают договор на иной вид предоставления услуг (пользуются юридической безграмотностью);
- используют подставное юридическое лицо для заключения договора;
- оставляют себе оригиналы документов.
После взаимодействия с черными риэлторами собственник может обнаружить, что в его квартире проживает толпа гастарбайтеров, сдают квартиру в субаренду без ведома хозяев, и планируемая долгосрочная аренда по факту превращается в посуточную и так далее. И чаще всего из-за того, что мошенники пользуются «отработанной» схемой хитрого составления документов, владелец квартиры не знает, как корректно поступить в сложившейся ситуации.
Черный риэлтор обманывает арендатора
Как работают черные риэлторы с арендаторами квартиры? Схема взаимодействия не сильно отличается от той, что была описана выше.
Чаще всего махинации происходят именно в юридическом поле. Человек, находящийся в поисках квартиры, может подписать договор с агентством недвижимости или частным риэлтором с целью найти съемное жилье на тот или иной срок, но по итогу не получит ожидаемого результата, поскольку:
- он мог заключить договор на оказание так называемых информационных услуг. То есть вторая сторона обязуется только предоставлять информацию о возможности снять недвижимость, а не оказывать полноценную услугу по аренде жилья. Так потенциальный арендатор будет бесконечно получать список адресов квартир, которые уже давно сданы;
- он мог заключить договор на аренду жилья в помещении, не отвечающем заранее оговоренным требованиям и так далее.
Любимые жертвы черных риэлторов
У черных риэлторов есть определенный типаж «любимых клиентов».
Чаще всего попадают под влияние черного риэлтора:
- пенсионеры;
- люди без родных и близких;
- лица, находящиеся в зависимости от алкогольных и/или наркотических веществ;
- люди, имеющие долги по коммунальным платежам;
- юридически безграмотные лица;
- просто доверчивые люди.
Как защититься от мошенников при покупке квартиры
Покупка квартиры — важный этап в жизни человека, который подразумевает под собой глубокое погружение в тему.
Риэлтор играет роль проводника в непонятном для новичка мире недвижимости, поэтому перед началом работы и заключением каких-либо договоров с риэлтором необходимо обратить внимание как на его профессиональные качества, так и на личностные, провести комплексную проверку риэлтора на благонадежность.
Главные советы по защите от мошенников при покупке недвижимости:
- не ведите дел, касающихся недвижимости, в расстроенном эмоциональном состоянии — так вы становитесь более уязвимым и доверчивым;
- внимательно относитесь к любым словам и действиям риэлтора: помните, что мошенники могут использовать против вас как ваши необдуманные действия, так и бездействие;
- не пренебрегайте помощью доверенных юристов
- не стесняйтесь запрашивать персональные данные риэлтора, его удостоверение Российской гильдии риэлторов и отзывы о работе.
Также рекомендуем вам обратить внимание и на личность риэлтора — так вам будет легче понять, стоит ли доверять человеку. Каких-то универсальных признаков, которые позволят проверить риэлтора на честность визуально или полагаясь только на интуицию, не существует. Однако вы можете воспользоваться сервисом проверки физических лиц CheckPerson.
Используя паспортные данные риэлтора, вы сможете:
- уточнить его ИНН;
- проверить, участвовал ли он в арбитражных делах;
- удостовериться, что он не находится в розыске ФСИН, МВД и иных ведомств;
- уточнить, открыто ли на его имя юридическое лицо и был ли он объявлен банкротом;
- не является ли он злостным должником и многое другое.
Существует ли черный список риэлторов и агентств недвижимости?
С 2022 года наблюдается рост количества людей, пострадавших от черных риэлторов, что привело к созданию ресурсов, посвященных освещению незаконной деятельности в сфере недвижимости. На сайтах публикуются как контакты «частников», так и агентств.
В списках подобного характера публикуются:
- место работы (если оно есть);
- ФИО мошенника-риэлтора;
- адрес объекта недвижимости;
- описание ситуации.
Однако владельцы сайтов, где опубликована информация, отмечают, что все сведения предоставлены частными лицами, которые и несут за них ответственность. Для получения более достоверной информации мы рекомендуем вам проверять риэлтора, доверяя фактам – например, с помощью сервиса CheckPerson.
И в любой ситуации: будьте внимательны при коммуникации с риэлтором и абстрагируйтесь от эмоций, поскольку черные риэлторы нередко действуют:
- организованно (у них есть продуманный и зачастую уже не один раз отработанный на других жертвах сценарий действий);
- не в одиночку (часто их сообщниками становятся нотариусы или другие «специалисты» по недвижимости);
- руководствуясь определенными лазейками в законодательстве.
