Как снять квартиру, чтобы не обманули

Собираетесь снять квартиру? Оценивать и тщательно проверять нужно не только ее, но и собственника. Рассказываем, как снять квартиру, чтобы не обманули, на длительный срок, а также чему именно уделить внимание при выборе объекта для аренды.

Как правильно снять квартиру

Вы выбрали на сайте объявлений несколько вроде бы устраивающих вас вариантов, но задаетесь вопросом: как правильно снять квартиру на длительный срок? Дальше нужно выключить эмоции и на полную включить внимательность. Пошагово ведем вас по пути грамотного квартиросъемщика. 

Осмотр жилья

На что обратить внимание при аренде квартиры? Тщательно проверьте:

• работает ли техника;
• нет ли неисправных розеток и выключателей;
• в каком состоянии мебель: прямо при собственнике до подписания договора отмечайте, если что-то сломано;
• как открываются и закрываются двери и окна;
• в каком состоянии коммуникации и средства связи (интернет, домофон, канализация, водопровод, электричество);
• как обстоят дела с ремонтом: когда делали и что именно (не забудьте сопоставить слова хозяина с фактическим состоянием квартиры).

Важно! Обратите внимание на батареи. Подтеки и темные пятна под ними на обоях – знак того, что в квартире есть проблемы с ремонтом и плесень.

Если после первичного внимательного осмотра вы понимаете, что жилье вам подходит — не стесняйтесь тестировать слив в ванной и электроплиту. Порядочный и ответственный собственник сам предложит это сделать. 

В случае, если вы обнаружите дефекты, сфотографируйте их и приложите к материалу договора. Настаивайте на том, чтобы собственник квартиры устранил их или обозначил в акте приема-передачи, иначе он может попытаться сделать вас ответственным за ремонт того, что было повреждено еще до вашего въезда.

Проверка документов перед составлением договора аренды

Что нужно знать при съеме квартиры? Даже если жилье вам подходит, дело не ограничивается передачей денег и заселением. У собственника должны быть все необходимые документы, а именно:

• Паспорт.

Он необходим для подтверждения личности собственника.

• Правоустанавливающие документы.

В них указывается, на каком основании собственник владеет квартирой или долей в ней. Таким документом считаются: договоры купли-продажи, документы о наследовании или дарении.

• Документ о праве собственности.

Владелец может предоставить либо бумажное свидетельство о госрегистрации права собственности, либо выписку из ЕГРП или ЕГРН – зависит от года, когда было куплено жилье:

1. До 15 июля 2016 года – спрашивайте бумажное свидетельство о госрегистрации.
2. С 15 июля до 31 декабря 2016 года – спрашивайте документ из ЕГРП.
3. С 1 января 2017 года – спрашивайте выписку из ЕГРН.

Владелец может предъявить вам выписку из ЕГРН и на жилье, приобретенное до 2017 года. В этом случае переживать не стоит. На приобретенные в первые два периода квартиры можно запросить выписку из актуального реестра (ЕГРН), это будет законно. 

---

Важно, чтобы в перечисленных бумагах и паспорте данные совпадали: обращайте внимание на серию, номер паспорта и ФИО владельца.

---

Бывает, что фамилия владельца в документах и паспорте различается. В этом случае важно посмотреть последнюю страницу паспорта, где указаны сведения о ранее выданных документах. Сопоставьте номер документа и дату выдачи с теми данными, которые указаны в выписках. Если на этой странице ничего нет – значит, человек пытается вас обмануть.

Опись имущества

На этапе подписания договора подготовьте приложение к нему — акт приема-сдачи помещения.

В акте перечислите, какие вещи находятся в квартире и в каком виде вы их принимаете при заезде. Например:

• телевизор исправно работает, но есть царапины на корпусе;
• в ванной комнате скол на напольной плитке (третья слева в первом ряду от двери).

Сделайте фотоотчет по всем дефектам и общему виду квартиры. Не поленитесь, потратьте пару часов на подготовку детального описания. Когда будете сдавать ключи, это поможет вам избежать непонимания. 

Заключение договора

С договорами в России все сложно. Гражданское право развито слабо, заключение многих сделок до сих ограничивается устным соглашением. Поэтому часто документ об аренде носит больше формальный характер, хотя составить и подписать его – один из немногих способов, как безопасно снять квартиру.

Многие арендаторы не составляют договор и закрепляют сделку «на словах», думая, что он не имеет юридической силы. В действительности договор аренды – единственный документ, который регулирует сделку между собственником и съемщиком. Арендодателю тоже важно иметь на руках подписанный договор аренды – так он законно подтвердит сделку.

Соглашение собственника и арендатора обязательно должно включать:

• персональные данные обеих сторон;
• точный адрес квартиры;
• сроки оплаты;
• сумма арендной платы и штраф за просрочку;
• включена ли коммунальные платежи в стоимость аренды;
• сумма залога за имущество и правила его возврата;
• ремонт поломок: кто вызывает и оплачивает мастера и пр.;
• можно ли проживать с животными;
• возможное повышение оплаты, частота изменений и максимальный процент повышения за определенный период;
• условия расторжения договора в одностороннем порядке;
• контроль состояния жилья собственником: как часто он может приходить с проверкой.

Иногда собственники не хотят возвращать залог при выезде арендаторов. Мотивируют это тем, что износилась мебель, неаккуратно пользовались техникой. Когда у вас на руках договор, где прописаны такие нюансы, часто достаточно указать на конкретный пункт и уверенно напомнить про возможность обращения в суд. На многих это действует, и деньги возвращают.

Виды мошенничества при аренде квартир

Успешное прохождение предыдущих шагов не гарантирует, что владелец не окажется мошенником. Но как снять квартиру от собственника, чтобы не обманули? Как снять квартиру и не нарваться на мошенников? Верный способ – быть начеку.

Рассмотрим самые распространенные схемы обмана и как правильно снять квартиру, чтобы не обманули и вы не остались без денег и жилья.

Информационные услуги

Суть схемы: мошенники публикуют объявление о том, что квартира сдается, и указывают цену ниже рыночной. Тем, кто позвонил с желанием снять жилье по привлекательной цене, они сообщают, что предложение актуально, и приглашают в офис.

При встрече выясняется, что конкретно эту квартиру, к сожалению, уже сняли, но у вас есть прекрасная возможность получить доступ к постоянно обновляемой базе объявлений от собственников. Для получения списка адресов и контактов собственников необходима сущая мелочь – оплатить комиссию.

Человек, радуясь будущей выгоде, не читает условий контракта с агентством и подписывает бумаги. Он оплачивает комиссию и связывается с владельцами квартир. Однако на этом шаге его ожидает неприятный сюрприз.

Оказывается, что часть из списка жилья уже арендована, часть – вовсе не сдается, а остального просто-напросто не существует. Разгневанный клиент возвращается в компанию, а там разводят руками – согласно договору, агентство не гарантирует, что сведения в базе актуальны.

Свои обязанности компания выполнила – предоставила информацию, где и как арендовать квартиру. Очевидно, что комиссию никто не вернет. Иногда компания и вовсе «испаряется»: на звонки не отвечают, а в офисе уже никого нет.

Как обезопасить себя: первый шаг, как снять квартиру без мошенников из информационных агентств – не гнаться за подозрительно выгодными предложениями. Второй – внимательно изучать договор. При более внимательном прочтении станет очевидно, что вас пытаются обмануть.

Сдают чужие квартиры

Суть схемы: мошенники снимают квартиру у настоящего владельца и ищут новых съемщиков от своего имени. При поиске квартиры для такого вида обмана злоумышленники выбирают собственников, которые не смогут часто приезжать и проверять жилье (например, по состоянию здоровья или из-за переезда в другой город, страну, плотной занятости).

Документы, которые могут потребовать потенциальные арендаторы, подделываются, в них указываются фальшивые данные. Затем объявления о сдаче квартиры размещаются на разного вида агрегаторах.

Договоры заключаются одновременно с несколькими людьми: все они приезжают на осмотр квартиры в разное время и не пересекаются друг с другом. После мошенник получает деньги и исчезает. Жильцы, с кем были заключены договоры, встречаются в квартире, каждый думает, что он единственный арендатор. В худшем случае люди даже не попадают внутрь, так как мошенник сменил замки.

Итог всегда один: никто не сможет жить в квартире, так как договор заключен с мошенником, а не с собственником.

Как обезопасить себя: во-первых, тщательно проверяйте оригиналы документов владельца. Если арендодатель не дает бумаги в руки или торопится, это должно вас насторожить. Во-вторых, задавайте уточняющие вопросы (о соседях, ремонте, коммунальных услугах). У мошенника точно будут заминки с ответами.

Сдают без согласия другого собственника

Суть обмана: квартирой, которая значится в объявлении, могут владеть несколько собственников. Чтобы сделка была легитимной, потребуется согласие всех, их данные должны быть в договоре. При такой схеме же договор аренды подписывается только с одним из владельцев. Если другие собственники узнают, что жилье сдается без их согласия, они вправе обратиться в суд. В итоге договор будет признан недействительным, и человек останется без крыши над головой.

Как обезопасить себя: мы перечисляли, какие документы проверить при съеме квартиры. Внимательно ознакомьтесь с ними. Если квартирой владеют несколько людей (это можно увидеть из выписки ЕГРН), проверьте, что их данные указаны в договоре. При подписании договора должны присутствовать владельцы всех долей от отсутствующих необходимо письменное подтверждение согласия на сделку.

Проверить квартиру, владельца и соседей

Аренда жилья – это не просто передача в наем жилья от одного человека другому. Не стоит думать, что размер платы и условия – это все, что нужно знать при аренде квартиры. Помните и про коммуникацию с людьми, причем не только с собственником, с которым вы планируете заключить договор.

В предыдущих пунктах мы говорили о том, что в договоре важно прописать условия контроля состояния квартиры. Люди бывают разные – некоторые настолько требовательны, что готовы проверять арендаторов несколько раз в неделю и без предупреждения.

Обращайте внимание на манеру общения владельца: насколько он вежлив и тактичен. В дальнейшем придется заключить с ним правовые отношения, вы в некоторой степени будете зависеть от него.

Что нужно знать, когда снимаешь квартиру (вопросы к владельцу):

• Сдается ли квартира в первый раз? Если нет, то почему предыдущие жильцы съехали?
• Кто будет оплачивать коммунальные счета – съемщик или арендодатель? Включены ли они в стоимость аренды?
• Есть ли другие правила проживания (запрет на домашних питомцев, курение в квартире, присутствие гостей и т. д.)?
• Можно ли покупать мебель, технику или переделать что-то под себя? Скажутся ли эти изменения на арендной плате?
• Планируется ли в обозримом будущем продажа квартиры?

Общаться нужно будет и с соседями. Еще не входя в квартиру, обратите внимание на подъезд и его состояние – хотите ли вы жить с людьми, которые не заботятся о чистоте территории за пределами их жилья.

С помощью этих простых рекомендаций вы выберете надежный вариант и заселитесь без неприятных приключений. А сэкономить время на проверке благонадежности собственника или его представителя, если жилье сдают через частного риэлтора, поможет онлайн-сервис CheckPerson.

Проверьте собственника с CheckPerson за 5 минут

С помощью CheckPerson можно быстро проверить владельца квартиры перед заключением договора об аренде. Все, что вам нужно — паспорт человека и его согласие на проверку (чтобы не нарушать ФЗ «О персональных данных»).

В отчете будет информация только из официальных источников:

• МВД  – проверка владельца квартиры на розыск;
• ГИБДД – наличие или отсутствие неоплаченных штрафов;
• ФССП – имеются ли исполнительные производства, которые в итоге могут привести к принудительным мерам взыскания долгов, включая арест и продажу недвижимого и движимого имущества должника;
• Росфинмониторинг – не значится ли человек в списках террористов/экстремистов и так далее.

Вам не придется тратить время на утомительный сбор всей нужной информации. Развернутый отчет вы получите на указанный при оформлении заказа e-mail в течение нескольких минут. А значит — не упустите выгодный вариант и выберете порядочного арендодателя. С помощью CheckPerson можно также проверить риэлтора, если сделка заключается через частного специалиста.

Чек-лист: что надо знать перед тем, как снять квартиру

• Первый вариант, как снять квартиру без обмана – сортировать объявления с подозрительно выгодной стоимостью аренды и помнить о соотношении цена\качество. 
• Не зацикливайтесь на одном объявлении – аналогичных предложений и других вариантов много, вы обязательно найдете что-то подходящее.
• Пока договор не подписан, никому не отправляйте деньги. Если расплачиваетесь с владельцем наличными, просите с него расписку.
• Как проверить квартиру перед арендой? Запрашивайте оригиналы всех документов и просите предъявить квитанции по коммунальным платежам – долгов быть не должно.
• Проверьте состояние квартиры: есть ли видимые дефекты? Если да, фиксируйте их на камеру и обозначьте в акте приема-передачи.
• Важно проверить, что квартира не выставлена на продажу. Уточните у владельца, кто проживал там до вас, как долго жилье сдается в аренду.
• Проверьте текст договора аренды. Там должны быть прописаны данные обеих сторон, сроки и сумма сделки, условия контроля собственником состояния квартиры.
• В договоре важно указать и размер залога. Он обсуждается с владельцем в индивидуальном порядке, чаще всего равен сумме аренды за месяц.

Часто задаваемые вопросы

Что должно насторожить при аренде квартиры?

1. Подозрительно низкая стоимость за хорошие условия, например, если квартира с новым качественным ремонтом, расположена в центре города, в новом доме. 
2. Посредники между вами и владельцем (агентства, компании, занимающиеся информационными услугами), которые просят вас оплатить комиссию за контакты собственника. 
3. Несговорчивый владелец, который не готов предъявить личные документы и выписки или подписывать договор аренды.

На что обращать внимание при подписании договора на съем квартиры?

Важно обратить внимание на данные владельца в паспорте и документах на квартиру: фамилия, имя и отчество должны совпадать. Уточните наличие других собственников: все они должны дать согласие на оказание услуги аренды, их данные должны быть указаны в договоре. Пропишите все возможные пункты: залог, частоту проверки собственником, коммунальные платежи и срок аренды.

Что нужно спрашивать при аренде квартиры?

Перечислим, на что обращать внимание при съеме квартиры и что уточнить у собственника: 

• есть ли другие собственники жилья;
• кому ранее сдавалось жилье и на какой срок;
• не выставлена ли квартира на продажу или не планируют ли ее выставить через какое-то время;
• как давно делали ремонт.

Как не попасть на мошенников при аренде квартиры?

Тщательная перепроверка документов и уточняющие вопросы, например, о сумме коммунальных платежей, поставят в тупик мошенника, выдающего себя за честного собственника или его представителя. Один из способов, как снять квартиру, не попав на мошенников – сортировка объявлений по соотношению «цена/качество». Не обманывайтесь слишком выгодными предложениями на сайтах.